От чего зависит процентная ставка по ипотеке, а также способы ее снижения

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Что не входит в полную стоимость кредита

ЭПС не учитывает различные штрафы и пени, которые могут быть начислены заемщику в случае неисполнения обязательств по договору с банком. Кроме того, расходы, предусмотренные государственным законодательством (например, КАСКО при автокредитовании), также не входят сюда. Не входят сюда и сборы, возникающие в связи с теми или иными действиями заемщика – в частности, комиссия за снятие наличных, если кредит был выдан на карточку. Клиент может выбрать: пользоваться безналичной оплатой или снять деньги и заплатить процент.

Важно! Некоторые банки не включают в ЭПС расходы, связанные с оплатой услуг сторонних организаций (нотариус, страховые компании, экспертные фирмы и т.д.). В результате заемщик получает недостоверную информацию о реальной стоимости кредита.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Вычисление ЭПС

Чтобы рассчитать ЭПС, необходимо внимательно изучить все банковские документы. Чаще всего информация о дополнительных расходах не располагается в едином месте, а распределена по разным страницам договора, поэтому следует запастись терпением. Клиент может рассчитать размер ЭПС, если ему нужно:

  • сравнить предложения разных банков и сопоставить размер переплат;
  • узнать реальную стоимость кредита перед тем, как заключить договор;
  • перепроверить информацию, если банк не вызывает доверия.

Несмотря на то, что Центробанк обязал все финансовые компании раскрывать размер ЭПС, разные банки включают в расчет платежи по своему усмотрению (например, страхование). Поэтому формула, по которой должна рассчитываться ЭПС, часто не отражает истинного положения вещей.

Следует учесть, что на размер переплаты влияют различные факторы. Основным из них является минимальный показатель, установленный Центробанком. Выдавать кредит под более низкий процент не будет ни один банк. Эта величина напрямую зависит от ключевого показателя, который может меняться как в большую, так и в меньшую стороны.

Важно! Размер ЭПС зависит от срока предоставления кредита. При этом учитываются не только ежемесячные сборы и комиссии, но и разовые.

Кроме того, значительное влияние оказывает инфляция – удешевление денег. Банк, выдавая кредит, рассчитывает получить прибыль. Однако через год деньги будут стоить меньше: на одну и ту же сумму можно будет приобрести меньше купить. В связи с этим необходимо учитывать уровень инфляции.

Наличие надбавок и дополнительных платежей также оказывают влияние на стоимость кредита. Как правило, крупные финансовые организации, в отличие от небольших банков, увеличивают надбавки незначительно (для льготных клиентов Сбербанка повышение составляет не более 0,1%). МФО вполне могут поднять этот показатель более чем на 100% годовых.

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

Общие программы кредитования

Жилищные программы Сбербанка можно разделить на две категории: льготные и предложения на стандартных условиях. Льготные программы дают возможность взять квартиру в кредит по низкой ставке и с минимальным первым взносом (можно ли взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса?). Они доступны только определенным категориям заемщиков.

Для всех остальных клиентов предоставляются стандартные условия выдачи, однако даже при оформлении ипотеки по стандартной программе у заемщика есть возможность снизить ставку.

Рассмотрим основные ипотечные программы этого банка. Итак, какие есть условия для получения ипотеки в Сбербанке и под сколько процентов годовых можно ее оформить?

«Молодая семья»

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Льготная ипотека супругам, одному из которых менее 35 лет:

  • Программа «Молодая семья» позволяет получить ссуду по средней ставке от 10,5% на срок до 30 лет.
  • Для тех, кто получает зарплату в банке предусмотрена дополнительная возможность снизить ставку на 0,5%. А при электронной регистрации ипотеки банк снижает ставку до 9,5%.
  • Сумма – от 300 тыс. рублей.
  • Первоначальный взнос – от 15%. Есть возможность оплатить его за счет средств материнского капитала.

СПРАВКА. Ипотека предоставляется как для бездетных семей, так и для супругов с детьми. Если после оформления ссуды в семье появляется ребенок, то Сбербанк позволяет взять отсрочку от выплаты основной суммы долга. Льготный период заканчивается по исполнении ребенку трех лет.

Ссуда предоставляется на все виды жилья: комнату, дом, таун-хаус, квартиру (узнайте о том, на какую недвижимость можно взять ипотеку в Сбербанке и как это сделать). Молодые могут приобрести жилье как в новостройке, так и на вторичном рынке. Также есть возможность получить деньги на постройку собственного дома. В этом случае также предусматривается отсрочка уплаты основного долга в течение строительства (не более 2 лет).

С господдержкой

Суть программы заключается в предоставлении субсидии от государства на оплату части суммы или первоначального взноса. Оформляя жилищный кредит с господдержкой, заемщик получает ссуду по сниженной ставке, так как часть проценты перечисляется банку из федерального бюджета.

Условия следующие:

  1. Первый взнос – от 20%.
  2. Срок до 30 лет.
  3. Ставка от 11,4%.
  4. Приобретение жилья только в новостройке от застройщиков-партнеров банка или по долевому строительству.
  5. Сумма – от 300 тыс. до 8 млн. руб.

Программа ипотеки с господдержкой действовала до 2016 года. В 2017 году и в последующие годы Правительство не собирается продлять ее, так как выделенные средства на материальную помощь по погашению кредитов закончились.

От чего зависит процентная ставка по ипотеке, а также способы ее снижения

ВНИМАНИЕ! Тем не менее получить государственную поддержку возможно и после закрытия программы, но только бюджетникам, не имеющих нормальных условий для проживания.

Врачи, учителя и иные молодые специалисты бюджетных сфер могут оформить ипотеку под 9,5% годовых с первым взносом от 20% на срок до 30 лет.

Ипотечная программа на приобретение нового жилья отличается низкой ставкой и возможностью оформить договор без предоставления справок о зарплате. Условия следующие:

  • Ставка от 8,7% при покупке у застройщика-партнера Сбербанка. Процент может быть снижен на 0,7, если клиент регистрирует сделку в электронном варианте. Застройщики Сбербанка дают такие проценты при условии срока действия договора до 7 лет.
  • Стандартная ставка на квартиру в новостройке – 10,7%. Тем, кто получает зарплату на карту банка он может быть снижен на 0,7%. По базовой ставке клиент может приобрести жилье от любого другого застройщика, не являющегося партнером Сбербанка.
  • От чего зависит процентная ставка по ипотеке, а также способы ее сниженияПервоначальный взнос – от 15%. Клиенты, желающие получить ипотеку без справок, должны внести не менее половины от стоимости квартиры.
  • Ссуда может быть выдана двумя равными частями. Это выгодно для тех, кто собирается брать кредит на строящееся жилье.
  • Минимальная сумма – 300 тыс. рублей. Максимальная зависит от стоимости недвижимости. Она не должна быть выше 85% от цены приобретаемого жилья.

СПРАВКА. Готовое жилье можно взять в ипотеку по ставке 10,5%. Процент снижается на 0,5 в том случае, если заемщик прибегает к услуге электронной регистрации соглашения.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Ставка 11% предлагается тем, кто оформляет ссуду по двум документам. Дополнительные условия:

  1. Первый взнос – от 20%.
  2. Срок до 30 лет.
  3. Максимальная сумма не должна превышать 80% от цены недвижимости.

Об ипотеке в Сбербанке на вторичное жилье мы писали здесь, а о том, какие условия, программы и процентные ставки на данный вид кредитования существуют, вы узнаете тут.

Для военных

Данная программа действует для участников накопительно-ипотечной системы. Ставка составляет 10,9%. Заемщику не нужно подтверждать свои доходы, так как гарантом сделки является само государство. Условия:

  • Срок до 20 лет.
  • Размер ссуды не должен превышать 80% стоимости кредитного объекта. Максимальная сумма – 2 220 000 рублей.
  • На полученные средства заемщик может приобрести комнату, дом с землей, часть дома или квартиру на вторичном рынке.

На загородный дом

По этой программе Сбербанка можно купить или построить дачу за городом. Средства выделяются как на покупку/постройку, так и на приобретение участка. Условия программы:

  1. От чего зависит процентная ставка по ипотеке, а также способы ее сниженияСтавка от 11,5%.
  2. Срок от 1 года до 30 лет.
  3. Сумма от 300 тыс. руб.
  4. Первый взнос от 25%.
  5. Возможность получать средства по частям, пользуясь ими в зависимости от этапа строительства.

Ссуда предоставляется на постройку жилого дома по ставке от 12% на срок до 30 лет. Первый взнос составляет 25%. Сумма не должна превышать 75% от стоимости недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Заемщик может оформить кредитную линию, благодаря которой он сможет снимать банковские деньги по мере продвижения строительства. Проценты будут начисляться только на использованную сумму.

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector