Договор дарения квартиры с обременением

Что нужно знать о договоре дарения с обременением

Вопросам дарения посвящена целая глава Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 №14-ФЗ (часть II, гл. 32, ст. 572-582). Особенности заключения договора дарения с обременением вытекают из статей Гражданского кодекса РФ, соответствующих определенному виду ограничений.

Чтобы оформить договор дарения с обременением, потребуется собрать пакет документов:

  1. Паспорта или удостоверяющие личность документы участников сделки:
    • Если одаряемым является малолетнее лицо (до 14 лет) — свидетельство о рождении и документы, подтверждающие законное представительство.
    • Если одаряется несовершеннолетний (14-18 лет) — его паспорт и письменное разрешение родителей на участие подростка в сделке.
    • Если одаряемым является недееспособное лицо — разрешение опекуна или органа попечительства.
  2. Правоустанавливающие документы на объект дарения.
  3. Согласие супруга или других собственников объекта на дарение, подтвержденное нотариусом.
  4. Выписку из домовой книги.
  5. Кадастровый паспорт и документы из БТИ: выписку, план помещения.
  6. Сведения о рыночной стоимости квартиры.
  7. Заявление о регистрации перехода прав собственности на конкретный объект.
  8. Квитанцию об уплате госпошлины за госрегистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей (п. 22 ст.333.33 глава 25.3 часть II Налогового кодекса РФ).
  9. Выписку из ЕГРЮЛ для сделки с коммерческой организацией.

При оформлении дарственной на недвижимый объект с обременением желательно получить юридическую консультацию, чтобы снять риски о признании договора недействительным, если могут возникнуть претензии третьих лиц к принявшему дар.

Более надежный способ гарантировать действительность договора — получить его нотариальное удостоверение. Размер оплаты услуг нотариуса зависит от стоимости объекта и степени родства дарителя и одаряемого:

  • если стороны договора состоят в близком родстве, оплата составит:
    • 3000 рублей 0,2% от суммы договора до 10 млн рублей;
    • 23000 рублей 0,1% от суммы договора свыше 10 млн рублей, но не более 50 тыс. рублей;
  • если сторонами договора выступают не близкие родственники, то сумма составит:
    • 3000 рублей 0,4% от суммы договора до 1 млн рублей;
    • 7000 рублей 0,2% от суммы договора от 1 млн до 10 млн рублей;
    • 25000 рублей 0,1% от суммы договора от 10 млн до 100 млн рублей.

Расценки утверждены Законом о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1 (ст.22.1 гл.5, раздел I).

Согласно налоговому законодательству, если одаряемый является гражданином РФ и состоит в близком родстве с дарителем, он освобождается от налога. Остальные категории физических лиц должны уплатить стандартный НДФЛ: 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

НДФЛ исчисляется от среднерыночной стоимости дара или от суммы, указанной в договоре, при условии, что ее отклонение от средней рыночной цены не превысит 20%.

Дарение квартиры с прописанными людьми

Под обременением на квартиру подразумевается ограничение прав владельца на проведение каких-либо операций с данным объектом недвижимости. Причинами для обременения обычно становится частичное владение квартирой со стороны частного лица или организации. Если есть желание продать жилплощадь, сдать в аренду или подарить, необходимо урегулировать вопрос со снятием обременения до того, как будет проведена сделка.

Это еще один вид обременения, при котором у определенных людей имеется регистрация на территории передаваемой квартиры. Несмотря на то, что юридически данная ситуация не встает проблемой по причине передачи квартиры в собственность одариваемого, скорее всего возникнут неприятности со стороны прописанных лиц.

По этой причине, прежде чем подтверждать свое согласие на дарение квартиры с прописанными людьми, полезно будет проверить все особенности и подводные камни договора.

Наши постоянные читатели наверняка знают, что, согласно действующему законодательству РФ, а именно – 572 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, договор дарения представляет собой вид безвозмездной сделки в результате которой уменьшается имущество дарителя, вследствие увеличения имущества одаряемого. При этом, даритель не должен получить в итоге никакой выгоды (денег, услуг и пр.).

СПРОСИТЬ ЮРИСТА – БЫСТРЕЕ чем читать! ПОЛУЧИБЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!

Однако, в содержание акта при его составлении могут быть включены определённые пункты, которые регулируют срок вступления договора дарения в силу и наличие права дарителя пожизненно проживать в подаренной им квартире.

Данный тип дарственной в 2020 году, как правило, применяется между лицами, которые являются близкими родственниками, так как он позволяет передать имущество в распоряжение близких, не переживая о том, что дарителя после сделки могут попросить покинуть подаренную им жилплощадь, что, к сожалению – не такая уж и редкость в современном обществе.

Такое обычно случается, когда переход права собственности на недвижимость не был зарегистрирован в Росреестре при том, что стороны уже не только подписали дарственную, но и подали его на регистрацию. В данном случае, одариваемой стороне не останется ничего иного как отстаивать свои права в суде. При этом, определённые обстоятельства конкретного дела, могут сыграть злую шутку и суд будет вынужден принять решение в пользу наследников, посчитав сделку незаконной.

Вот почему мы рекомендуем Вам не рисковать своим благополучием и безоблачным будущим своих близких и до оформления дарственной получить бесплатную консультацию наших юристов! Вам польза – нам опыт!

Когда используется договор дарения с обременением.

К сожалению, на сегодняшний день, законодательство РФ не может защитить граждан от проблем, которые могут возникнуть в результате подписания договора дарения. К примеру, даже подписав дарственную на квартиру с обременением, её новый владелец имеет законное право начать распоряжаться недвижимостью так, как ему захочется.

Новый хозяин даже может её подарить кому-либо или реализовать. Также, никто не мешает ему сдавать жилплощадь по договору лизинга.

Согласно информации, изложенной в 572 статье Гражданского кодекса, дарение предусматривает безвозмездность сделки и отсутствие реверсии, особенно при совместном использовании подаренного имущества. При этом, по условиям такого акта с правом на бессрочное использование недвижимости дарителем – лишь запрещает выселять его из квартиры.

Вот почему к рассматриваемому типу договора, как правило, прибегают пожилые граждане, желающие улучшить условия жизни для своих близких, но опасающихся того, что после подписания документов – их выселят из собственной жилплощади.

При этом, очень важно, чтобы в подаренной квартире оставался прописан и сам даритель! В этом случае, согласно действующему в 2020 году законодательству – его не смогут не только «выставить за дверь», но и выписать из неё.

Кроме того, обязательной частью составления дарственной рассматриваемого типа, является указание в содержании договора дарения того, что даритель после оформления сделки имеет право бессрочно проживать в подаренной квартире. Этот вариант является более безопасным по сравнению с правом использования им недвижимости, поскольку пользование переданной в качестве дара жилплощадью – не определяет список полномочий и факта проживания в квартире.

Положения Семейного кодекса Российской Федерации дают вполне конкретные формулировки обязательствам дееспособного родственника в период содержания им недееспособных и нетрудоспособных родных. При этом, данные условия распространяются не только на тех, кто входит в категорию близких родственников, но и на других – тётю, дядю, бабушку или дедушку.

Опытные юристы нашего сайта рекомендуют поступить следующим образом: в период составления и оформления дарственной – позаботьтесь о том, чтобы внести в договор условие о бессрочном проживании в даримой квартире с её фактической передачей одаряемому лишь после смерти или по желанию нынешнего собственника. Как видите, подобная сделка очень напоминает предварительный договор дарения, о котором мы рассказывали Вам в прошлой статье.

В любом случае, согласно действующему в России в 2020 году законодательству – дарителя не имеют права выселить, если он не имеет другой недвижимости с надлежащими условиями для нормального проживания.

Если же собственник жилплощади после её дарения решил жить в квартире не сам, что ни в коем случае не противоречит закону – это нужно срочно внести в условия договора, прописав точное число сожителей, а также сроки и режим их проживания на данной площади.

Кроме того, на сегодняшний день существует понятие безвозмездного и возвратного дара, о чём стоит сделать заметку в дарственной при её составлении. Во втором случае – одариваемая сторона берёт на себя обязанность осуществлять регулярные выплаты самому дарителю или за аренду. В первом случае – недвижимость передаётся бесплатно со всеми правами и обязанностями.

Также, нынешний владелец жилья имеет законное право передать его в дар гражданину, который выплачивает ренту, взявшему на себя обязанность внесения полных сумм самому дарителю. При этом, последний – может аннулировать договор дарения в случае нарушения обязанностей одаряемым, не осведомляя его о принятом решении.

Таким образом, оптимальным вариантом станет сохранение за собой прямой возможности управления и пользования своей недвижимостью до конца своей жизни, подтвердив данное право соответствующей документацией.

Лица, которые сохранили за собой эти полномочия – могут оберегать своё имущество, как от посторонних, так и от других собственников (в нашем случае – одаряемого), которые получили свой статус в результате оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя.

Стоит отметить и тот факт, что, если даритель выразил своё желание и дальше проживать в подаренной им квартире – он также обязан соблюдать законные права одаряемого. Однако, до совершения сделки данное лицо практически не обладает существенными правами. Ведь, принявший в дар недвижимость сможет распоряжаться ею в отведённых законом рамках исключительно после регистрации права собственности на это жильё.

Но, гораздо важнее, одаряемому уметь защитить свои права в период совершения сделки. Итак, он может:

  1. Принять в дар квартиру. Заметив существенные нарушения условий дарственной после оформления сделки, одариваемый имеет право потребовать недвижимость, действуя на основаниях собственника, описанных с 396 и 398 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации.
  2. Выразить свой отказ принять подарок, не объясняя при этом причины своего решения, что подтверждается положениями 2 пункта 573 статьи ГК РФ.
  3. Распоряжаться недвижимостью после совершения сделки, согласно 209 статье Гражданского кодекса.

При этом, в 2020 году существует ряд ограничений действий одаряемого по отношению к объекту дарственной и самому дарителю, которые направлены на защиту прав последнего и сохранности подаренной жилплощади, в том числе и при посменном пользовании квартирой.

Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:

  • Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
  • Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
  • Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
  • После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.

Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!

Этапы оформления дарственной

При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.

Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.

Оформляя сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, сторонам необходимо учитывать ключевые значения законодательных актов, которые в 2020 году не получили кардинальных изменений, что не может не радовать.

Таким образом, все вышеописанные пункты остаются актуальными и владельцу квартиры нет обязательной необходимости обращаться за дополнительными разъяснениями к специалистам. Однако, людям, не имеющим юридического образования, оформляя договор дарственной с обременением, лучше просмотреть данные законодательные акты или заручиться поддержкой нотариуса.

Помните, что именно от Вашего решения зависит благополучие Вашей семьи!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

ЭКОНОМЬВРЕМЯ и ДЕНЬГИ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ от ЛУЧШИХ ЮРИСТОВ пока другие за это платят!

Если договор составлен правильно, в нем заранее прописаны права дарителя и иные условия, не нарушающие принципа безвозмездности, то он признается правомерным.

Для дарителя дарственная с обременением пожизненного проживания имеет очевидные преимущества, ведь позволяет:

  • владеть и пожизненно проживать в подаренной квартире;
  • сохранить регистрацию (прописку);
  • бесплатно пользоваться коммунальными услугами;
  • обжаловать сделку и расторгнуть договор в случае нарушения одаряемым условий договора.

Чтобы даритель приобрел вышеперечисленные права, эти условия должны быть зафиксированы в договоре до мельчайших подробностей. В частности, стоит оговорить, какой площадью и помещениями он имеет право пользоваться, упомянуть возможность проживания в квартире третьих лиц, перечислить обязательства одаряемого по ремонту коммуникаций и так далее.

Право проживания в подаренной квартире не гарантирует дарителю ухода и материального обеспечения. Кроме того, новый собственник становится владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению: продать или сдать в аренду.

Однако ему придется считаться с правом дарителя проживать в квартире, которое тот не потеряет даже при переходе собственности к третьему лицу.

Как и любая другая юридическая процедура, оформление договора дарения с обременением становится возможным лишь при правильном выполнении установленных норм и прохождения основных этапов, к которым относятся:

  1. Вначале необходимо получить согласие одаряемой стороны принять квартиру с оговоренными условиями.
  2. После этого даритель должен составить дарственную. При этом, желательно, чтобы этот этап контролировался нотариусом, который после подписания договора – самостоятельно займётся доставкой необходимых документов в регистрационные органы.

Как видите, всё становится гораздо проще при обращении к специалисту!

  • Оригиналы паспортов обоих участников сделки;
  • свидетельство о рождении (лишь в случаях, когда в роли одаряемого выступает несовершеннолетний гражданин);
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие законность желания дарителя передать квартиру в дар (к примеру, свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную недвижимость);
  • документ, указывающий отсутствие или наличие прописанных на этой жилплощади людей (например, выписка из домовой книги);
  • справка из ИФНС об отсутствии задолженности;
  • техническая документация с указанием фактической цены даримого объекта и его характеристик, а также кадастровый паспорт (обязательно!);
  • письменное согласие супруга на заключение данной сделки;
  • справка из ЕГРП или же аналогичная выписка из управления жилищным фондом, являющиеся доказательством законности владения дарителем этой жилплощадью.

Кроме того, в случаях присутствия в роли одаряемого в сделке несовершеннолетнего лица – Вам потребуется письменное разрешение на заключение дарственной от сотрудников органов опеки и попечительства.

Договор должен быть оформлен в присутствие дарителя и одаряемого. Если же по каким-либо причинам одна из сторон не может присутствовать при этом – отсутствующего может заменить доверенное лицо, при условии, что он имеет соответствующую нотариальную доверенность.

Наличие в договоре дарения на квартиру обременения, согласно 3 пункту 308 статьи Гражданского кодекса РФ, считается вполне традиционным отступлением от основной ветви дарения, в юридической практике.

Однако, в 2020 году правовая ответственность не распространяется в полной мере на граждан, которые пытаются уклониться или игнорировать условия соглашения. А потому, постарайтесь при составлении документа обдумать все возможные ситуации и предусмотреть самые неожиданные события, которые могут случиться после передачи недвижимости.

Итак, перед тем как составлять договор дарения с обременением на квартиру – стороны должны выбрать один из трёх видов такой дарственной:

  1. типового;
  2. содержания с иждивением;
  3. или с бессрочной рентой.

Однако, для каждой из них действуют общие установленные действующим законодательством правила составления (помимо включения конкретных для каждого типа условий). Так, для того чтобы дарственная обладала юридической силой в ней должны присутствовать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. указание места заключения сделки (достаточно прописать город или другой населённый пункт);
  3. паспортные данные сторон с обязательным указанием того, кто выступает дарителем, а кто одаряемым;
  4. основания и обстоятельства заключения дарственной (с ссылками на статьи Гражданского кодекса);
  5. права, а также обязанности каждой из сторон;
  6. срок вступления договора в силу и срок, на который заключается соглашение (опционально);
  7. основания для расторжения дарственной;
  8. уникальные условия (для каждой конкретной ситуации – разные), которые до этого должны быть обсуждены сторонами;
  9. дата и подписи участников сделки.

Дарение арестованного жилья

Сделки с ипотечной недвижимостью — распространенное явление, поскольку это наиболее реальный способ приобрести квартиру. В дальнейшем владелец такого жилья сможет распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе подарить, хотя юридически владельцем квартиры является кредитная организация.

Все случаи отчуждения ипотечного имущества находятся под контролем банка и возможны только с его разрешения (ст.37 гл. VI Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ). С позиции банка смена собственника представляет собой дополнительный нежелательный риск, поэтому подобные сделки малопривлекательны для финансовой организации, и она вправе отказать.

При рассмотрении дарения жилья с залогом банк тщательно оценивает собственные риски и анализирует финансовое состояние будущего собственника:

  • мотив дарения: потеря работы, болезнь, переезд в другой город и прочее;
  • желание третьего лица принять бремя по погашению кредита;
  • способность выплачивать кредит: уровень и стабильность дохода, остаток после внесения очередного платежа;
  • наличие иждивенцев.

Этот вопрос чаще всего решается путем переоформления залога на иной аналогичный объект, принадлежащий заемщику, или залогового обязательства на одаряемое лицо.

Для перечисленных вариантов заключения сделки требуется согласие банка. Если получить его не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать ее в дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Долговые обязательства собственника жилья перед коммунальными службами, банками, налоговой могут привести к наложению обременения в виде ареста объекта недвижимости. Арест накладывается только судебным решением и существенно ограничивает собственника в правах на жилье, поэтому подарить квартиру под арестом не удастся по крайней мере до тех пор, пока обременение не будет снято.

Снятие ареста тоже происходит в результате судебного разбирательства в случае добровольного досрочного исполнения предмета исковых требований. Иногда суд может наложить арест на объект аналогичный по стоимости и характеристикам.

Содержание с иждивением

Если собственник жилья нуждается в уходе и обеспечении, он может заключить договор ренты. В этом случае он передает имущество в собственность другому лицу, за что получает определенную денежную сумму или содержание в другой форме. Такой договор не является дарственной, потому что не соответствует основному условию — безвозмездности.

Другим отличием договора ренты от дарственной с правом пожизненного содержания является отсутствие у плательщика ренты права сразу же распоряжаться жильем, поскольку его собственностью квартира становится только после смерти получателя ренты. До этого события запрещены любые юридические операции с объектом недвижимости без согласия владельца.

Возможный вариант выселения владельца — альтернативная жилплощадь.

Поскольку договор ренты заключается на возмездной основе, нередко между сторонами возникают споры и недовольство, вызванное со стороны получателя ренты несбывшимися ожиданиями, а со стороны плательщика — необоснованными претензиями или требованиями.

Есть отличия между этими двумя типами сделок и в налогообложении: получатель дара по договору дарения обязан заплатить 13% НДФЛ, а договор ренты не предполагает уплаты НДФЛ.

Что касается нотариального удостоверения и госрегистрации, то эти условия необходимы только для договора ренты. Дарственную не обязательно подписывать в присутствии нотариуса.

Еще одним важным отличием между договорами является форма собственности. При дарении имущество становится личной собственностью одаряемого, а имущество, полученное в результате договора ренты, считается совместно нажитым.

С одной стороны, дарственная с обременением укладывается в рамки обычной гражданско-правовой сделки, но с другой — каждый случай слишком уникален, чтобы вписаться в рамки стандартного договора.

В зависимости от ограничений потребуется конкретный образец договора дарения, но общая структура стандартна:

  • название документа с указанием типа обременения;
  • место и дата подписания договора;
  • шапка с указанием сторон договора: ФИО, год рождения, полный адрес места жительства, паспортные данные;
  • данные о предмете дарения с полным описанием объекта: адрес, номер, этаж, количество квартир, кадастровый номер, стоимость, справка из БТИ и прочая идентифицирующая объект информация;
  • сведения о правах собственности и госрегистрации (данные правоподтверждающих документов);
  • стоимость квартиры, принятая сторонами;
  • наличие и вид обременений, данные заинтересованных лиц, ограничения имущественных прав;
  • права и обязанности сторон;
  • условия передачи прав собственности;
  • порядок разрешения спорных ситуаций и иные условия;
  • порядок регистрации и удостоверения сделки;
  • личные подписи сторон.

Основная сложность при заключении договора дарения с обременением заключается именно в ограничивающих условиях, которые могут существенно ухудшить права нового владельца. Эти условия должны быть подробно описаны в договоре.

Лучше, если документ будет составлен при содействии юриста или нотариуса, который проверит текст на юридическую грамотность, даст рекомендации и замечания.

Заверение договора у нотариуса — не обязательное условие, а вот регистрация прав в Росреестре по месту нахождения предмета сделки в присутствии обеих сторон обязательна.

Дарственная оформляется как минимум в трех экземплярах: для каждой из сторон и для Росреестра. В случае нотариального заверения еще один экземпляр остается у нотариуса.

Заключение

Право на подарок в виде недвижимого имущество гарантировано законодательством. К примеру, подарить дачу при наличии обременения на дом можно на тех же условиях, что и квартиру, с той лишь разницей, что речь в договоре будет идти о двух объектах: постройке и земельном участке. Некоторые виды обременения жилья (ипотека, сервитут) не могут стать помехой при реализации этого права, но дарственная нуждается в грамотном составлении, остальные виды ограничений требуют изменения статуса договора либо предварительного снятия обременения.

Дарение —

безвозмездный договор

, по условиям которого даритель передает одаряемому в собственность вещь/имущество или освобождает его от имущественного обязательства перед собой или сторонними кредиторами.

По общему правилу даритель не вправе требовать от одаряемого встречных действий в свою пользу.

Договор, подразумевающий встречное предоставление, не является дарением. К нему, в зависимости от ситуации, могут применяться такие последствия:

  • признаниянедействительным и реституция (придание правоотношениям сторон того вида, в котором они существовали до заключения недействительной сделки);
  • признание договора притворным, выявление прикрываемого им договора и квалификация отношений сторон согласно предписаниям соответствующей главы ГК РФ.

Противоречивость практики относительно дарения с обременением побуждает к выбору других способов оформления отношений — завещание, рента, пожизненное содержание.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector