Купля продажа квартиры налогообложение

Кто должен платить налог с продажи квартиры

Основной документ, который расписывает все нюансы налогообложения – это Налоговый Кодекс Российской Федерации. Однако далеко не все могут свободно ориентироваться в птичьем языке, на котором написаны эти нормы. Поэтому мы переведем с птичьего на человеческий. Итак, кто должен оплачивать налог в случае продажи своей квартиры или доли в ней?

Любые жители, которые получили паспорт нашей страны, а стало быть, являются ее гражданами. Они автоматически считаются резидентами страны, а резиденты должны платить налоги.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

При этом гражданин может доказать обратное – факт, что он не является резидентом России. Кто такие эти загадочные резиденты? Это граждане страны (или не обязательно граждане), которые проводят на ее территории не менее 183 суток за последние 12 месяцев. То есть если вы находитесь в стране на один день больше, чем полгода – автоматически вы становитесь налоговым резидентом. Почему это так важно? Потому что резиденты платят подоходный налог в размере установленных 13%, а для нерезидентов сумма вырастает сразу до 30%.

Также иностранцы могут доказать, что проводят в России более полугода к ряду, и при соответствующей регистраций в налоговых органах могут платить, как и другие резиденты, не более 13% от полученного дохода.

Исключение составляют военнослужащие и дипломаты, которые по долгу работы вынуждены находиться длительное время за пределами территории страны.

Законодательство

На территории России действует единый кодифицированный акт, устанавливающий правовые основы и правила налогообложения: Налоговый кодекс РФ.

Совершая продажу квартиры, продавец получает доход в виде денежных средств. Возникновение дохода означает, что у данного лица возникает налогооблагаемая база, что влечёт за собой необходимость уплаты налогов. В зависимости от того, какое лицо являлось собственником квартиры и продало её (юридическое или физическое лицо), а также какую налоговую систему применяет (актуально для предприятий и индивидуальных предпринимателей), определяется вид налога.

Порядок применения «упрощёнки» также регламентирован НК РФ. Однако нормы данного документа позволяют определять некоторые особенности налогообложения законами субъектов РФ, в частности, сниженные налоговые ставки для отдельных категорий плательщиков. Например, в г.Москве действует

Закон от 7 октября 2009 года № 41

.

Что такое минимальный срок владения имуществом

В попытке определить, когда и как необходимо оплачивать налог после продажи недвижимого имущества, всплывает следующее важное понятие – минимальный срок владения имуществом. Оказывается, именно из этих значений насчитывается (или не насчитывается) налоговая сумма.

Итак, минимальный срок владения имуществом – это отрезок времени, по истечении которого можно продать недвижимость и при этом не оплачивать никаких податей и даже не подавать декларацию.

Если недвижимость продается раньше установленного срока – то помимо налога этот доход необходимо задекларировать, а сведения направить в соответствующий налоговый орган.

Установленные минимальные сроки зависят не только от даты приобретения имущества, но и от способа получения объекта в собственность. Далее рассмотрим эти параметры.

При расчете минимального срока владения имуществом вполне закономерно встаёт вопрос – с какого момента ведется отсчет? С даты заключения предварительного или основного договора? После подачи документов на регистрацию? С момента регистрации? Какой документ признается отправной точкой? Все зависит от того, каким образом вам достался в собственность этот недвижимый объект.

  • Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве, инвестирования или уступки права требования. В этом случае право собственности наступает в день регистрации такового в управлении Росреестра. При этом не имеет значения, когда вы подписали акт приемки квартиры с застройщиком.
  • Покупка квартиры по договору купли-продажи. В этом случае также срок исчисления владения квартиры рассчитывается с момента регистрации договора, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права или в выписке из реестра прав на недвижимое имущество.
  • Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе. Право собственности в этом случае считается возникшим после полной выплаты паевого взноса и факта передачи квартиры пайщику по акту приема-передачи.
  • Передача квартиры в собственность в порядке приватизации. Приватизация жилья в собственность граждан проводится в нашей стране с 1992 года, поэтому право собственности на приватизированную квартиру фиксировалось по-разному по мере законодательных изменений и введения в действие законов о регистрации недвижимого имущества. Поэтому те квартиры, которые были приватизированы до 01.01.1998 года, считаются принятыми в собственность на основании актов предприятий технической инвентаризации муниципалитетов. А те, которые приватизировались уже после появления Росреестра – соответственно, после регистрации права в этой организации. Поэтому к приватизированным ранее квартирам не применяются минимальные сроки владения имуществом. А вот к тем, которые приватизированы после 2016 года, применяется трехлетний период.
  • Жилье получено в собственности по наследству или по завещанию. Здесь могут быть различные варианты.

Например, если в наследство на долю в квартире после смерти одного из супругов вступает другой супруг, то датой регистрации права собственности будет считаться дата, когда супругами была куплена квартира в долевую (или совместную) собственность. То же самое при наследовании доли умершего другим собственником, также владеющим долей в данной квартире.

Если наследник ранее не владел долями в наследуемой квартире, то при смерти наследодателя, срок владения исчисляется со дня смерти (с даты открытия наследственного дела).

  • Квартира подарена. Здесь все просто – срок владения исчисляется так же, как и при регистрации договора купли-продажи, а именно – с момента регистрации права собственности на квартиру в управлении Росреестра.
  • Квартира предоставлена собственникам взамен жилья, признанного в установленном порядке ветхим, или аварийным и подлежащим сносу. В этом случае исчисление владения квартирой также наступает после регистрации права собственности в Росреестре, несмотря на то, что предыдущим жильем собственник мог владеть не один десяток лет. В этом случае для того, чтобы не платить НДФЛ, нужно соблюсти установленные 3 года.
  • Право собственности на жилье установлено в судебном порядке. В этом случае, срок владения имуществом исчисляется с даты вступления в законную силу судебного решения. Обычно эта дата прописывается в самом решении. Обычно она составляет от десяти дней до месяца с момента вынесения решения в случае, если не была подана апелляционная жалоба. Печать о том, что решение уже вступило в законную силу, ставится на самом решении суда.
  • Доли в квартире приобретались в разное время. Бывает такое, что собственниками одной квартиры являются совершенно посторонние друг другу люди. При этом доли могут выкупаться и переходить по наследству другим людям. И вот наступает долгожданный момент, когда один из собственников наконец выкупил все разрозненные доли и стал единоличным собственником целой квартиры. В этом случае, минимальный срок владения будет рассчитываться, исходя из того, когда была приобретена самая первая доля в данной квартире. Исключение составляет случай, когда доли разделены и оформлены как отдельные объекты недвижимого имущества. В этом случае для каждой приобретенной доли расчет будет вестись с момента регистрации права собственности в управлении Росреестра.

Существуют некоторые особенности исчисления НДФЛ за купленную квартиру или долю в ней, в зависимости от того, какое время недвижимость была в собственности физического лица:

  • Купля продажа квартиры налогообложениеГраждане полностью освобождаются от уплаты данного налога, если они владели недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).
  • В обратном случае они должны уплачивать НДФЛ. Но при этом им предоставляются льготы в виде налогового вычета в размере полученного дохода, но не выше 1 млн руб., либо в виде уменьшения облагаемых доходов на сумму расходов, понесённых в связи с приобретением данной квартиры.

Случаи, когда минимальным сроком владения квартиры признаётся не 5 лет, а 3 года, перечислены в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ. К примеру, в данный перечень входят обстоятельства, когда квартира получена в результате приватизации, по договору дарения, в качестве наследства и др. Кроме того, срок в виде 3 лет распространяется на квартиры, приобретённые до 2016 года.

Подробнее об уплате налогов при владении собственностью сроком менее 3 (5) лет читайте тут.

Что подлежит оплате при купле-продаже жилья и его доли в России?

Необходимо обратить внимание на то, что в момент проведения сделки купли-продажи налогооблагаемая база появляется только у продавца. Порядок налогообложения будет зависеть от того, к какой категории относится налогоплательщик, и какую систему он применяет, рассмотрим несколько случаев.

Подробнее о том, в каких случаях взимается налог при продаже жилья, читайте в этой статье.

Подоходный сбор

Обязанность оплаты НДФЛ (подоходного налога) на покупку или продажу жилья по ставке 13% возникает в случаях, когда квартиру или долю в ней продают:

  • граждане;
  • ИП на патентной системе налогообложения;
  • ИП, применяющие налоговую систему в виде единого налога на вменённый доход (ЕНВД).

Уплата индивидуальными предпринимателями НДФЛ при продаже жилья связано с тем, что патентная система и ЕНВД применяются только в отношении определённых законом видов деятельности. Перечни разрешённых видов деятельности закреплены пунктом 2 статьи 346.43 и пунктом 2 статьи 346.26 НК РФ. Реализация квартир или иного имущества, находящегося в собственности предпринимателя, не входит в их число.

Соответственно, доходы, полученные от иной деятельности и источников подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

Упрощённая система

Такой режим могут использовать как организации, так и ИП. При этом размер налогов при продаже квартиры будет зависеть от того, как способ определения объекта налогообложения был избран:

  1. при объекте на уровне доходов – 6%;
  2. при объекте на уровне доходов за минусом расходов – 15%.
Справка!

Кроме того, продавец может выступать и в качестве плательщика НДС в соответствии с

главой 21 НК РФ

. При этом в число плательщиков НДС не входят физические лица.

При продаже квартиры, находящейся в собственности более минимального срока (5 лет или 3 года в зависимости от обстоятельств приобретения), граждане освобождаются и от уплаты НДФЛ, и от подачи декларации.

При продаже квартиры при условии, что она была в собственности менее предельного срока, необходимо подать в налоговый орган следующие документы:

  1. Декларацию по форме 3-НДФЛ.
  2. Копию документа, подтверждающего продажу квартиры, например, договор купли-продажи (для получения имущественного налогового вычета).
  3. Копию документа, подтверждающего уровень расходов на приобретение реализуемой квартиры, например, расписка продавца (для использования льготы в виде уменьшения доходов на сумму расходов).

Декларацию нужно предоставлять в обязательном порядке.

Важно! Физическое лицо обязано предоставлять декларацию, даже если применение имущественного вычета даёт ему право не уплачивать налог.

Какие минимальные установленные сроки действуют в 2020 году

Для того, чтобы при продаже имущества с вас не взимали подоходный налог, необходимо соблюдать положенный срок.

  • купленных до 01.01.2016 года;
  • полученных в собственность по договору передачи в результате приватизации;
  • перешедших в собственность на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию;
  • подаренных близкими членами семьи;
  • принятых в собственность в результате действия договора пожизненного содержания с иждивением (договора ренты).
  • если продается именно жилое помещение. Другие формы недвижимого имущества не в счет;
  • у продавца в собственности другого жилья нет. Если доля совместная с супругом – рассматривается недвижимость в собственности у каждого из них. Если все-таки у продавца есть еще недвижимое имущество, то минимальный срок владения снова возрастает до пяти лет;
  • Проверяя наличие другого жилья у продавца, исключение сделают, если другая недвижимость была приобретена не более, чем за 90 дней до продажи текущей квартиры. Эта поправка принята для того, чтобы у собственников была возможность проведения так называемой альтернативной сделки. Суть ее в том, что покупатель сначала приобретает приглянувшийся ему вариант квартиры, возможно даже с использованием заемных средств, а потом продает свою, и полученной суммой расплачивается с долгами;
  • При продаже дома и участка, на котором он стоит, действует еще одно правило. В случае, если с момента получения права собственности на дом прошло 3 года и это право получено одним из перечисленных выше способов, дающих право уменьшить минимальный срок владения с трех до пяти лет, то это право распространяется в том числе на земельный участок и на хозяйственные постройки. С одним исключением – дом должен быть единственным для продавца.

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну – новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона.

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
  • при продаже единственного жилья.

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Эти правила установлены статьей 217.1 (пункт 3) Налогового кодекса.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Об этом также говорится в статье 217.1 (пункт 4) Налогового кодекса. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь …

ПримерВы продаете квартиру.

Ситуация 1Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Налоги при продаже и покупке квартиры в одном году

Ситуация 2Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2019 году. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве “о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации.

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке “Дата выдачи”. Юридически неправильно – зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше – с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.

До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая – купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр.

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость, умноженную на 0,7.

Эти правила есть в статье 214.10 (пункт 2) Налогового кодекса. Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

ПримерВы продаете квартиру, которая получена в собственность в 2019 году и находится в собственности 2 года.

Как быть, если есть необходимость продать квартиру раньше минимального срока

Если обстоятельства заставляют вас продать квартиру раньше установленного срока, не расстраивайтесь. В некоторых случаях уплаты налога можно избежать, или значительно снизить его сумму.

Например, продавая квартиру, каждый имеет право воспользоваться имущественным вычетом, независимо от того, сколько лет он владеет имуществом, и пользовался ли этим правом ранее. Фактически, по этой схеме можно купить жилье и продать его уже через неделю, не выплачивая каких-либо налогов.

Чтобы уменьшить НДФЛ при продаже, можно воспользоваться двумя видами вычетов, предварительно просчитав, какой из них будет наиболее выгоден.

  • Вариант с фактическими расходами. В этом случае, даже при отсутствии дохода от продажи квартиры, налогоплательщик обязан подать так называемую «нулевую» декларацию в налоговые органы. В этом варианте надо представить документы, подтверждающие расходы на купленную квартиру. Рассмотрим пример. Марьиванна купила квартиру за 5 млн рублей в 2019 году. Через год она решила уехать в деревню, в глушь, в Саратов. И чтобы не затягивать с переездом, продала квартиру за те же 5 миллионов. Предоставив в налоговую инспекцию документы о том, что она продала квартиру ровно за такую же сумму, за какую и купила, она избежит выплаты НДФЛ. Поскольку доходов никаких от продажи фактически не получила.
  • Вариант с вычетом без предоставления документов. По закону, доход, полученный от продажи недвижимого имущества, может быть уменьшен. Максимальная сумма, на которую можно уменьшить этот доход, равна 1 млн рублей. Этот вариант используется тогда, когда подтвердить свои расходы на квартиру не представляется возможным. Например, Петр Петрович получил в наследство от бабушки квартиру в спальном районе в 2017 году. А затем продал ее за 2 миллиона рублей. Уменьшив свой доход на величину вычета, Петр Петрович заплатит налог только с оставшегося одного миллиона рублей.

Есть еще одно правило для расчета налоговых выплат. Если гражданин после продажи квартиры получил доход, который не превышает 70% от кадастровой стоимости этого объекта, рассчитанный по состоянию на 1 января того года. В котором осуществлялась сделка, то к полученному доходу применяют коэффициент 0,7 от указанной кадастровой стоимости.

Если в сделке участвуют иностранные граждане

Когда в качестве продавца квартиры выступает нерезидент РФ, он также должен перечислить в бюджет РФ налог с полученных доходов. Однако ставка налога будет устанавливаться уже не в размере 13%, а на уровне 30%. При этом право на получение налоговых вычетов у нерезидентов отсутствует.

Таким образом, НДФЛ уплачивается со всей суммы сделки. Важно здесь то, что нерезидентом может быть и гражданин РФ, а резидентом может стать лицо, имеющее иностранное гражданство, если находилось в пределах России в течение 183 дней в течение года. Подробнее с порядком определения статуса резидентства можно ознакомиться в пункте 2 статьи 207 НК РФ.

О том, какой налог нужно платить с продажи квартиры нерезидентам в России, можно узнать здесь.

Как получить имущественный вычет

Прелесть имущественного вычета в том, что его можно применять неограниченное количество раз. Единственное условие – сумма вычета в налоговый период не должна превышать предельно установленного размера (для объектов недвижимого имущества максимальная сумма равна 1 млн рублей).

  • по окончанию года заполнить декларацию в форме 3-НДФЛ (образец есть на сайте ИФНС);
  • предоставить специалисту, ведущему прием, копии и оригиналы документов, подтверждающих факт совершения сделки (договор купли, приватизации, дарения и т.д). Оригиналы специалист по окончанию приема вернет вам на руки. Они необходимы для установления подлинности снятых копий.
  • если налогоплательщик выбирает вариант вычета в сумме расходов, которые он понес в связи с приобретением и продажей данного имущества, необходимо дополнительно предоставить копии и оригиналы данных документов (договоры купли, долевого участия и др).
  • направить в отделение ИФНС по месту жительства заполненную налоговую декларацию и копии документов, подтверждающих право на получение вычета (удобнее всего сделать это в онлайн-сервисе через личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».

В соответствии с п.3 статьи 228 и п.1 статьи 229 НК РФ, отчет в ИФНС о полученном доходе необходимо предоставить до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была совершена сделка. Если декларация нулевая, на этом ваши действия окончены. Если после продажи рассчитан налог, предельная дата его уплаты – июль.

Василиса Иванова

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

Налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшаются доходы физического лица, для расчёта НДФЛ. Для того чтобы заплатить налог, физическое лицо обязано по окончании года подать декларацию в налоговый орган. В этом документе можно отразить сумму льготы, которую плательщик имеет право получить в виде вычета.

Внимание! Допускается вместо имущественного вычета пользоваться другой льготой в виде уменьшения налогооблагаемых доходов на размер затрат, произведённых в связи с первоначальным приобретением реализуемой квартиры.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи квартиры необходимость перечисления обязательных налоговых платежей возникает у продавцов. Вместе с тем при определённых обстоятельствах налогоплательщики могут быть полностью или частично освобождены от этого бремени.

Купля продажа квартиры налогообложение

Поэтому перед продажей квартиры следует ознакомиться с налоговым законодательством, чтобы не допустить переплату в казну государства, а также чтобы по незнанию не попасть под меры ответственности за несвоевременную подачу декларации.

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

  ♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

Консультацию по налогам и налоговым вычетам при продаже и покупке квартиры

, можно получить –

ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Купля продажа квартиры налогообложениеОстались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector