Как оформляется покупка квартиры в ипотеку

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет.

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Особенности ипотеки на квартиру

По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.

Среди главных особенностей нужно обращать внимание на: сроки кредитования; валюту кредита; процентные ставки; условия получения займа.

Возраст

На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.

Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).

Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.

Трудовой стаж клиента

Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.

Платежеспособность

Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.

Чем выше доход клиента, тем на более выгодные условия кредитования он может рассчитывать.

Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.

Первоначальный взнос

Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.

Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.

Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.

Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными.

Покупка квартиры в ипотеку

Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно. Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, подлежит обязательному страхованию.

За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Покупая квартиру в ипотеку нужно предусмотреть все риски, которые могут возникнуть в течение всего времени действия кредита. Их не так много, но и не принимать их во внимание не стоит:

  1. Нужно быть уверенным в своём постоянном доходе, который бы позволил не только платить по займу, но и не было снижения качества жизни. Поэтому страхование жизни, здоровья и платёжеспособности поможет вам при возникновении непредвиденных обстоятельств.
  2. Очень важно не делать просрочек по платежам, даже небольших. В законе «Об ипотеке» сказано чётко: если в течение года три раза произошла задержка платежей, то банк имеет полное право обратить взыскание на квартиру. Чтобы вернуть деньги, он продаст жильё, цена на неё будет значительно снижена. Поэтому внимательно относитесь к датам платежа, лучше сделать взнос заранее.
  3. Если вдруг решите взять ипотеку в валюте, то, получая доход в рублях, вы сильно рискуете, так как ваш платёж может быть сильно увеличен за счёт роста курса. Конечно, если ваша заработная плата начисляется в долларах или евро, то выгоднее оформить валютную ипотеку, так как процентные ставки по ней снижены, и сумма переплаты будет намного ниже.

Если возникли трудности с оплатой кредита, не стоит скрываться или игнорировать звонки и требования банка. Если вы попали в сложную ситуацию лучше всего вам самим обратиться в кредитную организацию с заявлением, в котором вы должны обязательно указать причины, затрудняющие оплату. На его основании банк может предложить несколько вариантов решений: отсрочка платежей, уменьшение суммы взноса за счет увеличения срока действия кредитного договора или другой вариант.

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:

Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:

У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и

получить 450 тысяч от государства

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Виды ипотечных программ

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

  1. Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  2. Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

  1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
  2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
  3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
  4. Необходимость принимать условия и требования банка.

Заемщик имеет право жить в квартире и пользоваться собственностью. Он может там прописаться. Однако полной свободы действий нет.

Что нельзя делать без согласия банка:

  1. Продавать недвижимость. Владелец вправе отчуждать имущество, но только с разрешения банка. Так, при продаже ипотечной квартиры обязательства по ипотеке должны перейти новому владельцу. Банк должен знать, кто будет совершать платежи по кредиту. Если покупатель с наличкой — он должен погасить ипотеку продавца, чтобы сделка состоялась.
  2. Устраивать масштабный ремонт, перепланировку. Для этого требуется согласие банка. Значимые изменения влияют на характеристики квартиры. Следовательно, могут снизить ее стоимость. При этом не все ремонтные работы разрешены законодательством. Заемщику придется получать одобрение не только у банка, но и у страховой компании.
  3. Вредить недвижимости, влиять на условия эксплуатации имущества. Как и с прошлым пунктом, это меняет стоимость квартиры.

Согласно закону банк вправе забрать квартиру, если заемщик:

  1. Не вносит ежемесячные платежи. Банк может забрать недвижимость, продать ее и покрыть остаток кредита. Хотя на практике до таких радикальных действий доходит редко. Граждане защищены законом: действия банка должны быть соразмерны проступку провинившегося. Это значит, что единичная просрочка платежа не может быть основанием для лишения права собственности. Закон не говорит, какая сумма долга считается достаточной для радикальных действий. Не рекомендуется превышать накопления задолженности более 5% от общей стоимости квартиры.
  2. Нарушает страховые обязательства. Ипотечная квартира должна быть защищена по закону. Если заемщик нарушает условия договора со страховой компанией, не только она, но и банк применит санкции.
  3. Нарушает условия ипотечного договора. Например, скрыл передачу прав третьим лицам. Это может быть аренда, продажа или дарение. Подобное рассматривается, как нарушение договора. Документ, на основании которого произошла передача недвижимости, становится недействительным.
  4. Использовал ипотеку не по назначению. Денежные средства выдаются только для приобретения недвижимости, которую одобрил банк. К этой ситуации закон относится максимально серьезно, быстро расторгает договорные отношения.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Даже самые запущенные случаи можно исправить, предотвратить потерю жилья. Например, сделать рефинансирование. Эта программа позволяет взять новый кредит, чтобы погасить старый. При помощи рефинансирования можно снизить ежемесячные платежи, продлить срок ипотеки, уменьшить финансовую нагрузку. Рефинансировать кредит можно как в банке, где оформлен первичный договор, так и в стороннем финансовом учреждении.

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости – ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Выбор банка и оформление ипотеки

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потенциальному покупателю необходимо:

  1. Определиться с основными требованиями к квартире, приобретаемой в ипотеку и, по возможности, изучить и проанализировать ситуацию на рынке жилья, чтобы иметь представление о примерной стоимости подходящих квартир;
  2. Ознакомиться с ипотечными программами и выбрать банк, в котором он планирует оформить кредит на покупку квартиры;
  3. Получить одобрение банка, то есть согласие выдать кредит конкретному заемщику;
  4. Найти подходящую для покупки квартиру и оформить с потенциальным продавцом предварительный договор на куплю-продажу данного жилья;
  5. Направить в банк подготовленные документы для одобрения ипотеки;
  6. Осуществить страхование жизни заемщика и созаемщиков, а также страхование приобретаемой в ипотеку квартиры;
  7. После получения одобрения ипотечного кредита со стороны банка передать заключить сделку с продавцом жилья;
  8. Зарегистрировать свое возникшее право собственности на купленную квартиру, а также осуществить регистрацию залога недвижимости в пользу кредитора (банка).

Чтобы выбрать банк для получения кредита, нужно подробно ознакомиться с условиями ипотеки, которые предлагают различные банки. Для этого нужно изучить предлагаемые банками кредитные программы на покупку жилья и узнать все важные условия: процентную ставку, порядок осуществления платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и другие важные условия кредитования.

Подобрав оптимальные условия, нужно обратиться в специальный ипотечный центр выбранного банка и взять полный перечень всех необходимых для одобрения ипотеки документов. Обычно банки для первоначального одобрения кредита требуют:

  • удостоверение личности заемщика;
  • справку о зарплате и каких-либо других доходах заемщика;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество заемщика (квартиру, дом, комнату, гараж и т.п.).

Подобрав жилье для покупки, заемщик совместно с продавцом квартиры для окончательного одобрения ипотеки должен представить в банк ряд документов.

Обычно банки требуют следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на приобретаемую в ипотеку квартиру (свидетельство о регистрации);
  • согласие супруга продавца квартиры на совершение сделки (согласие должно быть оформлено у нотариуса) либо заявление об отсутствии у продавца супруга (супруги);
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию брака продавца жилья;
  • кадастровый (технический) паспорт на приобретаемую в кредит квартиру;
  • заключение независимой оценочной компании о реальной стоимости квартиры;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров для подтверждения дееспособности продавца квартиры;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам и представленную в банк в течение одного месяца с момента выписки;
  • копию удостоверения личности продавца и его супруга (супруги);
  • оригинал выписки из ЕГРП (Росреестра) о праве на продаваемую в ипотеку квартиру;
  • выписку из домовой книги, действительную в течение одного месяца со дня выдачи, обо всех прописанных в отчуждаемой квартире лицах;
  • согласие на продажу органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
  • любые другие документы по усмотрению банка, рассматривающего заявку на ипотечный кредит.

Как правило, процедура рассмотрения представленных документов занимает у банков от трех до десяти дней.

Результатом рассмотрения документации является решение банка об одобрении конкретной квартиры для целей ипотечного кредитования или отказ выдать кредит на покупку данной недвижимости. Если одобрение получено, заемщик должен взять у банка для согласования форму договора купли-продажи и договориться о дате совершения самой сделки.

В назначенный день покупатель и продавец квартиры, продаваемой под ипотеку, должны явиться в банк для подписания документов:

  • кредитного договора с банком-кредитором;
  • соглашения о залоге;
  • договора купли-продажи приобретаемой квартиры;
  • акта приема-передачи (по требованию банка);
  • соглашения о страховании жизни покупателя;
  • соглашения о страховании рисков повреждения и утраты имущества (приобретаемой квартиры);
  • иные документы по требованию банка.

После подписания всех документов производится передача денег продавцу жилья. Обычно это происходит с использованием депозитарной ячейки, когда деньги хранятся в специальном сейфе до момента регистрации права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру. Акт приема-передачи жилья, по соглашению всех трех сторон (продавца, покупателя и банка), может быть оформлен как при подписании основного договора, так и после государственной регистрации прав нового собственника.

Переход прав к покупателю квартиры происходит после выдачи соответствующего свидетельства в результате процедуры государственной регистрации. Однако до момента полного погашения кредита и всех процентов приобретенная квартира находится под обременением (залогом). Обременение с квартиры снимается только после подписания акта исполнения заемщиком обязательств перед банков, выдавшим ипотечный кредит.

Как оформляется покупка квартиры в ипотеку

Для большинства россиян покупка жилья в ипотеку – это самый быстрый и простой способ приобретения собственной квартиры. Однако при оформлении ипотеки и выплате долга могут возникнуть и определенные сложности.

Одна из основных проблем заемщиков при оформлении ипотеки – это невозможность оценить в долгосрочной перспективе свои будущие доходы. Ипотечный кредит, как правило, оформляется на срок от 10 до 30 лет. Однако гарантировать, что у заемщика будут определенные доходы на такое длительное время, нельзя.

Если заемщик все же при выплате кредита столкнулся с проблемой погашения долга, можно попросить банк об отсрочке. Большинство банков идут на уступку клиентам, давая рассрочку на уплату основного долга. Тем не менее, проценты придется выплачивать банку в любом случае.

Если у заемщика в период выплаты кредита снизился доход, и он не может оплачивать ежемесячные взносы в том же размере, банк может предложить реструктуризацию долга или рефинансирование кредита. В первом случае увеличивается срок договора кредитования, а во втором – заемщик переходит на другую ипотечную программу в этом же или другом банке.

До оформления документов в банке нужно узнать не только о процентной ставке и ежемесячных выплатах, но и о наличии скрытых платежей (например, за открытие счета). Некоторые банки, стремясь привлечь больше клиентов, умалчивают об этих платежах. Однако все условия, в том числе и дополнительные платежи, должны быть прописаны в договоре между заемщиком и банком.

Еще один важный вопрос при оформлении ипотечного кредита – это возможность досрочного погашения суммы долга. В большинстве случаев такая возможность появляется у заемщика не сразу, а лишь через некоторое время. Кроме того, некоторые кредитные организации требуют заплатить комиссию за досрочную выплату кредита.

Поэтому прежде, чем купить квартиру в ипотеку, нужно внимательно изучить все условия договора и, при необходимости, проконсультироваться у опытного юриста.

Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

Как оформляется покупка квартиры в ипотеку

Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

  • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
  • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
  • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
  • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
  • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
  • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

Шаг пятый. Получение денег

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Документы

Вы можете предоставить одновременно все собранные документы в несколько банков, поэтому делайте сразу несколько копий и экземпляров необходимых справок. Так вам проще будет выбрать более выгодное предложение.

  1. Заявление-анкета, которое следует заполнить очень внимательно, без ошибок.
  2. Паспорт с копиями всех страниц. Перед подачей в банк, убедитесь, что на страницах нет никаких дополнительных пометок, написанных от руки, например, группа крови или дети, вписанные не отделом ЗАГС, а родителями. Ещё иногда требуют предоставить и второй документ, удостоверяющий личность.
  3. Свидетельство о регистрации брака или его расторжении.
  4. Копии свидетельств о рождении детей.
  5. Копии ваших дипломов и свидетельств об образовании.
  6. Копия трудовой книжки, заверенную у работодателя или договор, подтверждающий вашу деятельность. Ваш стаж на последнем месте работы должен быть не меньше полугода.
  7. Документы, подтверждающие доход у заёмщика: справка 2-НДФЛ за год или, если же осуществляется предпринимательская деятельность, то копии налоговой декларации за 2 года и справка уже по форме 3-НДФЛ.
  8. Возможно, вам нужно будет представить документы, которые подтверждают право собственности ценного имущества: дома, автомобили, участков земли, ценных бумаг.
  9. Согласие поручителей и справки, подтверждающие их доход.
  10. Документы, подтверждающее ваше право на льготные условия: удостоверение многодетной семьи, справку с места работы бюджетных организаций.

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность;
  • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
  • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
  • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
  • Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

  • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
  • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

  • Свидетельство о браке, если полная семья;
  • Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А  документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

  • Кредитный договор;
  • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
  • Закладную;
  • График и уведомление о полной стоимости кредита;
  • Договор страхования;
  • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько, т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

  • паспорт и код налогоплательщика;
  • справку, подтверждающую уровень доходов;
  • документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
  • согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

Возврат процентов и вычет налоговый

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector