Как сделать перепланировку в квартире законно: 7 шагов

Согласуйте проект с местной администрацией

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

С чего начать оформление перепланировки квартиры

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа.

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры – гарантия безопасности всех жильцов дома.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной.

Игорь Василенко

Нужно ли узаконивать измененную планировку и для чего? Нужно. О другом не может быть и речи, это требование закона. Даже предположим, вы никогда не собираетесь продавать жилье, закладывать его, передавать по наследству, совершать с ним другие юридические действия, которые без легализации невозможны.

Но в жизни может случиться всякое. Например, что-то заметят бдительные соседи или участковый. Потому что незаконное переустройство подпадает под статью 7.21. КоАП РФ.

Но если бы дело было только в этом! Обязательное условие — новая планировка не должна ухудшать условия других жильцов. Люди, осуществляющие нелегально свой нереализованный талант дизайнера и архитектора, зачастую ставят под угрозу не только свою жизнь, но и всех, проживающих в доме.

Например, казалось бы — вынос радиатора на балкон, да кто этим не грешит.

А между тем, это серьезно увеличивает нагрузку на фасад дома, что приводит к возникновению трещин и даже обрушению.

Ваше заявление будут рассматривать в течение сорока пяти дней. После этого получите разрешающий документ. Или отказ, который можно обжаловать, также по суду.

Узнайте из наших статей о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.

С чего начать узаконивание проведенных работ и где это можно сделать?

Любая перепланировка начинается с идеи. Идея может появиться в результате многолетней проблемы, испытываемой жильцами отдельно взятой квартиры и связанной с неудобным расположением помещений, их излишне большой (коридор, прихожая, гостиная) или наоборот слишком малой площадью (кухня, ванная, туалет, спальня).

Иногда идея – это своеобразная дань моде, например, иметь в собственной квартире в качестве отдельного помещения рабочий кабинет, постирочную, душевую, просторный холл или вообще спортзал.

Кроме того, идея перепланировки может зародиться в вашей голове после похода в гости к знакомым или родственникам, где вам очень понравился сделанный в их квартире ремонт, и вы в тот же час захотели устроить у себя дома нечто подобное.

Закон не требует от собственников жилья заниматься узакониванием косметического ремонта, к которому относятся ремонтные работы, связанные с поклейкой обоев, покраской поверхностей, заменой дверей и окон. Но любые глобальные изменения в конфигурации помещений, такие как расширение мокрых зон квартиры, соединение помещений через проем в несущей стене или межкомнатной перегородке, устройство полов, установка или перенос сантехнического и газового оборудования, перепрофилирование помещений и т.д., требуют обязательного согласования с надзорным органом.

Так, с чего начать оформление перепланировки? Со сбора документов, которые вы должны предоставить в согласующий орган.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

  • Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

  • Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

  • Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

pereplanirovka_nachalo_3.jpg

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

С чего начать, чтобы узаконить перепланировку квартиры?

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

  • «Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение – подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

  • «Дизайнерский эскиз или план от строителей – этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Технический паспорт БТИ

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

  • «Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Если вы купите квартиру с самовольной перепланировкой, то ответственность за ее проведение перейдет на вас. Поэтому необходимо выяснить, выполнялась ли в ней ранее перепланировка.

А именно, он может предоставить вам черно-белую ксерокопию плана БТИ с красными линиями, которыми отмечаются несогласованные изменения, произведенные в квартире. Естественно, на черно-белой копии никаких красных линий вы не увидите. Но на таком плане будет присутствовать штамп “Разрешение на произведенное переоборудование не предъявлено”. Имейте в виду, данный штамп может быть довольно плохо виден.

Планы БТИ в красных линиях

Итак, красные линии в плане БТИ означают “засвеченную” неузаконенную перепланировку. Однако и отрисованный в черных линиях план БТИ – не гарантия отсутствия перепланировки: может быть она есть, просто Мосжилинспекция и БТИ пока не в курсе. Поэтому нелишним будет пройти по комнатам с поэтажным планом в руках и сверить конфигурацию помещений в нем с имеющейся в наличии.

А с чего начать перепланировку квартиры в новостройке? Перепланировку квартиры в новом доме следует начинать с получения поэтажного плана застройщика. Он нужен для определения точного расположения помещений в квартирах с так называемой “свободной планировкой”. Часто в новых домах контуры комнат выкладывают на полу кирпичами или блоками.

Имея на руках паспорт БТИ, вы можете приступать к разработке желаемой планировки вашей квартиры. Для того, чтобы начать согласование перепланировки, необходимо будет определить, какой объем документации вам понадобится.

Перепланировка: с чего начать согласование?

Как сделать перепланировку в квартире законно: 7 шагов

Несмотря на то, что порядок согласования перепланировок сегодня максимально упрощен, оформление разрешения на ремонтные работы по-прежнему остается очень хлопотным занятием, отнимающим массу свободного времени и сил. Поэтому задумываясь о том, с чего начать перепланировку, придется решить один немаловажный вопрос: кто будет заниматься ее согласованием?

На этот счет имеется два варианта:

  1. Все заботы по согласованию перепланировки взять на себя.
  2. Перепоручить оформление перепланировки специалистам по согласованию, которым придется дополнительно оплачивать работу.  

Первый вариант имеет очевидное преимущество перед вторым – экономия денежных средств. Но у второго варианта имеется гораздо больше преимуществ. Поэтому если вы хотите сэкономить время и уберечься от типичных ошибок, то логично будет начать оформление перепланировки с обращения к посредникам-согласователям, которые знают все этапы узаконивания перепланировки и нормы, которым она должна соответствовать. Специалисты оценят объем предполагаемых изменений и сразу исключат те, что проводить запрещено.

Выше мы описали с чего начать перепланировку, которая только планируется. Однако далеко не все собственники квартир столь ответственно подходят к вопросу проведения капитального ремонта и следуют букве закона. Практика показывает, что многие жильцы многоэтажек сначала делают у себя дома ремонт с перепланировкой, и только потом пытаются его узаконить.

Понятно, что они сталкиваются со вполне очевидным в этом случае вопросом, с чего начать узаконивание перепланировки, которая уже выполнена.

Сразу отметим, что узаконить можно только ту перепланировку, которая произведена без нарушения строительных и санитарных норм. То есть она не должна ухудшать условий проживания и угрожать безопасности вашей и ваших соседей.

Полный перечень запрещенных при перепланировках мероприятий приводится в п.10 Приложения №1 ППМ №508-ПП. Это те виды работ, которые нельзя узаконить ни до, ни после ремонта с перепланировкой.

Так с чего начать узаконивание перепланировки квартиры? С обращения в проектную организацию, которая занимается проектированием и согласованием перепланировок, где вас проконсультируют по поводу совершенного ремонта, помогут определить, имеются ли у вас запрещенные мероприятия, как наилучшим образом узаконить сделанную перепланировку.

Пример технического заключения на уже выполненную перепланировку

Если вы сомневаетесь, с чего начать перепланировку, или с чего начать, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, обращайтесь в наше архитектурно-проектное бюро. Мы предлагаем: 

  • бесплатные консультации (на будущий и уже сделанный ремонт);
  • разработку проектных документов (проектов и технических заключений) на планируемую и уже совершенную перепланировки;
  • полный комплекс услуг по согласованию перепланировки (под ключ).

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев(с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

  • Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
  • Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
  • Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.
  • Отдел государственного пожарного надзора;
  • Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
  • Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

  • узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
  • если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания.

  • комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
  • необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

Поэтажный план квартиры

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Согласование перепланировки и новые документы

Комплект документов, предоставляемый на рассмотрение в московскую жилищную инспекцию, может заметно отличаться в каждом отдельном случае. Это зависит от ряда обстоятельств, но проще объяснить на примере.

Допустим, вы проживаете в квартире, которую покупали по ипотеке, и кредит еще до конца не погашен. Получается, вы не являетесь полноправным хозяином своего жилья, поскольку пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, выделившего вам денежные средства на ее покупку. И по закону у банка требуется получить согласие на перепланировку квартиры.

Соответственно, в этом случае к основному пакету документов нужно приложить справку-согласие от банка, иначе разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции не получить.

Другой пример. В квартире планируется перенос газовой плиты на кухне. Без уведомления о планируемом мероприятии городской газовой службы не обойтись. Следовательно, и пакет документов для согласования при таком переустройстве квартиры придется пополнить справкой Мосгаза.

Образцы документов для перепланировки от газовой службы и банка

А вот список бумаг, который понадобится для узаконивания любой перепланировки квартиры в многоэтажном доме:

  • Заполненный бланк заявления о намерении проводить перепланировку.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  • Официальное заключение экспертов, что перепланировка возможна (техническое заключение).
  • Проект с новыми планировочными решениями.
  • Планы БТИ.

Все перечисленные документы, а также дополнительные бумаги, которые, как мы уже сказали, в каждом случае свои, передаются через МФЦ в жилищную инспекцию для получения разрешения проводить в квартире перепланировку.

Образец разрешения на перепланировку

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector