Сложно ли продать квартиру в ипотеке

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

  • Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк.

Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  • Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе. Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

  • Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Сложно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

  1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
  4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Как продать квартиру купленную в ипотеку

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Сложно ли продать квартиру в ипотеке

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Бывает, что с учетом набежавших процентов, штрафов и пеней за просрочки платежей – после продажи квартиры с торгов за полцены, заемщик еще остается должен банку. Такая ситуация абсолютно разорительна для любого человека. И что здесь можно сделать? В таком случае выходом может быть услуга по срочному выкупу квартир (например, ЗДЕСЬ) – там тоже выкупают недвижимость с дисконтом за срочность, но этот дисконт меньше, чем на публичных торгах.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделки опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги.

Сложно ли продать квартиру в ипотеке

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги для погашения остатка долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  • Технический паспорт жилья;
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  • Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector