Купить в ипотеку дом: дом в ипотеку и ипотека на загородный дом

Особенности ипотеки на дом

Как для банка, так и для заёмщика, ипотека жилого дома сложнее, чем приобретение квартиры. Особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны, прежде всего, с вопросом о земле. При покупке квартиры в ипотеку этот вопрос практически не встаёт. Земельный участок под многоквартирным жилым домом находится, в соответствии с Жилищным кодексом, в общей долевой собственности владельцев квартир этого дома. Всё ясно: купил квартиру – приобрёл право на участок.

Ипотека на покупку дома далеко не всегда устроена так просто. Собственником земли под домом может быть совсем не тот, кто собирается строить дом. Это может быть супруг, родители или, например, кооператив. Встречаются случаи, когда приобретаемый участок под жилым домом вообще не предоставлялся предыдущим владельцам в пожизненное наследуемое пользование, либо подтверждающие документы утеряны и восстановление их невозможно. В этом случае ипотека на частный дом весьма проблематична.

Случается, что люди, по незнанию, планируют строить недвижимость не на землях поселений, а на землях сельскохозяйственного назначения, где действует ряд ограничений. Кредит под такое строительство получить труднее. И совсем невозможно продажа дома в ипотеку, если он стоит на землях особо охраняемых природных территорий, землях обороны или специального назначения.

Итак, если вы хотите приобрести в кредит частный дом и нашли уже нужный объект, то вам следует прежде всего две вещи:

  1. Проверить юридическую силу и чистоту документов по земле, дому, собственнику. Если самостоятельно сделать это не по силам, то используйте нашего бесплатного онлайн-юриста (просто заполните специальную форму в правом нижнем углу).
  2. Определить категорию земли и цель землепользования. От этого будет зависеть итоговая программа кредитования банка.

Требования к дому и к заёмщику

При принятии решения о выдаче кредита банк имеет обыкновение оценивать:

  • юридическую чистоту;
  • техническое состояние;
  • коммерческую ликвидность объекта.

Юридическая чистота предусматривает наличие надлежащих разрешений на строительство, полноту прав заёмщика, надлежащую регистрацию права собственности на оцениваемый объект, отсутствие обременений. Нельзя взять частный дом, если у него аварийный статус.

Техническая оценка рассматривает конструкцию и техническое состояние объекта. Банки положительно оценивают наличие капитального фундамента. В качестве материала стен и перекрытий они предпочитают кирпич и железобетон. Ипотека на деревянный дом обойдётся дороже, чем на каменный. Обязательно подключение к электросети достаточной мощности, очень желательно наличие центрального газа и канализации. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.

Требования к заёмщику, как правило, таковы: банк требует удостоверение его личности и подтверждение постоянного дохода. Вероятность положительного решения повышается, если вы собираетесь купить дом по военной ипотеке или готовы застраховать себя и купленный объект.

Ипотека на строительство дома

Суть данной ипотеки: можно самостоятельно построить жилой дом на земле своими силами или с привлечением подрядной организации. Земля должна быть в собственности или в аренде на срок превышающий срок действия кредита. Требования к земле достаточно жесткие – она должна соответствовать законодательству в рамках возможности строить жилой дом для постоянного проживания. Ипотечный кредит выдается траншами в зависимости от этапов строительства.

Ипотека на покупку частного дома отличается от ипотеки на строительство дома по ряду параметров:

  1. По кредиту на постройку дома первоначально в залог идет только земля. Трудно купить в ипотеку дом, которого ещё нет. Стройка может затянуться, и банк получит недострой, который с выгодой продать трудно. Это более рискованная сделка для банка.
  2. Купить дом по ипотеке будет дешевле (по процентам) чем его строить. Также первоначальный взнос на стройку будет на порядок выше (более подробно узнаете из специального раздела ниже).
  3. Ипотечный кредит на покупку дома выдается разово, а на строительство, как правило, траншами в соответствии с графиком строительства.
  4. Выбор банка по ипотеке на строительство частного дома небольшой.

Новостройка

Срок ипотеки и ставку можно варьировать, чтобы найти идеальную сумму ежемесячного платежа.

Конечно, при покупке квартиры в новостройке есть риски.

Задержки. Мало кто из застройщиков может гарантировать, что квартиру сдадут ровно через полгода. Возможно, вам повезет и квартиру сдадут вовремя. Если не повезет, то вы будете ждать.

Страхование. Так как вы молодая пара, скорее всего, при заключении договора на ипотеку вам выставят максимально возможную ставку по страхованию. Это может стоить от 30 до 80 тысяч рублей в год. Нужно дополнительно заложить эту сумму в первоначальный бюджет.

А как правильно оформлять ипотеку на жилье: советы

  1. Прежде всего, надо определиться с объектом и ресурсами. Где конкретно и что именно вы хотите построить или купить. От этого будет зависеть вид банковской программы.
  2. Обратиться в банк за получением предварительного решения о возможности кредитования.
  3. Если решение положительное, то нужно подготовить документы на дом с участком, убедиться, что сведения достоверны.
  4. После проверки документов назначается сделка и происходит подписание всех документов.
  5. Регистрация ипотеки в росреестре.
  6. Выдача кредита.

Купить в ипотеку дом: дом в ипотеку и ипотека на загородный дом

Как взять ипотеку на строительство дома? Процедуры немного отличаются у разных банков, но общая схема действий, для получения кредита на возведение дома, такова:

  1. Оформление заявки на ипотеку на строительство дома.
  2. Разговор с менеджером банка. Уточнение деталей.
  3. Принятие решения о выборе банка-кредитора.
  4. Подготовка пакета документов.
  5. Оформление кредитного договора.
  6. Получение денег первого транша.
  7. Первый этап строительства.
  8. Отчёт перед банком по первому этапу строительства. Подтверждение целевого расходования средств – не на ремонт дома, а именно на строительство. Положительный ответ на вопрос — можно ли начинать второй этап.
  9. Получение денег второго транша.
  10. Второй этап строительства.
  11. Отчёт перед банком по второму этапу и т.д.
  • В этом вопросе даже 0,5% процента играют роль. Поэтому очень внимательно изучайте предложения от банков, выбрав не только самый низкий процент, но и оптимальный для вас срок. Ведь сумма будет достаточно значительной. А значит разница в процентах, например 0,5 %, за 20 лет составит больше 200 тыс. рублей. А если оформите сроком на 30 лет или больше – свыше 450 тыс.
  • Многие возлагают надежды на иностранные валюты. Запомните – ипотеку стоит брать только в той валюте, в которой и получаете зарплату! Скачки доллара забрали уже много квартир у граждан, поскольку те просто не могли потянуть разницу в переплате.
  • Мы уже затрагивали тему – брать ипотеку стоит только в фиксированных процентах. Очень хотелось бы, чтобы процентные ставки снижались, но в реальности они с каждым годом только увеличиваются. Или же это снижение имеет кратковременный характер перед большим прыжком. Поэтому плавающая ставка – это ваши лишние траты!
  • Смотрите на вещи реально! Если вы в голове просчитали выплатить кредит за 10 лет, то результат может быть плачевным. Дело в том, что любой форс-мажор выбьет вас из колеи. Ведь чем меньше срок, тем больше платить. А если из-за болезни в этом месяце вы не сможете внести нужную сумму, то пойдет прострочка. Поэтому лучше оформляйте на больший срок, а при возможности досрочно погашайте кредит.
  • Если вам нужно покупать мебель и делать ремонт, то лучше сразу же меньше вносите при первом взносе или же берите максимальную сумму. То есть, в один кредит вы уже обустроите свое жилье.
Относитесь, как к своему жилью, но не забывайте, что оно в ипотеку
Относитесь, как к своему жилью, но не забывайте, что оно в ипотеку
  • Мыслить масштабно и наперед – это хорошо. Но не в вопросе с ипотекой. Лучше купите квартиру поменьше, может не в центре города, но по доступной цене. Выплатите ее кредит – возьмете себе расширение площади. Учитываем:
    • меньшая стоимость требует и меньшего ежемесячного взноса
    • можно взять или сократить после сам срок ипотеки
    • у вас уменьшается переплата, зависимая от суммы
  • Максимально просчитывайте возможные варианты. Пробуйте с разными процентами и изменяйте сроки в калькуляторе. Например, при ставке в 12% сумма в 30 и 25 лет разнится только на 1 тыс. А вам морально легче будет избавиться от кредита на 5 лет раньше.
  • Изучайте рынок недвижимости заранее! Следите за скачками цен, можете даже записывать себе в блокнот.
  • Смотрите шире! Суть в том, что вам нужно учесть расположение нужных объектов, близость садика или школы, даже если у вас еще нет детей. Да, тяжело это в голове прокручивать, когда еще нет даже таких мыслей. Но эти аспекты вам будут «на руку» даже при дальней сдаче или продаже квартиры.
Учитывайте перспективность квартиры
Учитывайте перспективность квартиры
  • Кстати, о продаже – реально учитывайте выгодность расположения квартиры. Низкая цена всегда имеет подвох и в очень редких случаях это действительно спешка жителей при переезде в другую страну. Учитываем:
    • дорожную развязку. Когда вы начнете ездить на работу, поверьте, за несколько лет вы уже догоните ту переплату в другом более выгодном месте;
    • кроме того, близкое расположение шумных мест и центровой трассы также не одобряется жителями;
    • «чистоту» района. Не только должны следить за порядком дворники, но и вечером с работы вам не должно быть страшно, возвращаясь домой;
    • «возраст» дома. Через 20-30 лет дом довоенного года строительства практически обесценится. А вы его продадите сравнительно за копейки, которые не будут стоить и половины ваших переплат;
    • все промышленные объекты, что будут по соседству с вами, испортят не только воздух, но спокойную жизнь. А также будущие продажи;
    • не рекомендовано брать первый и последний этажи. Они значительно ниже в потребности покупателей.

Кстати, как искать правильно собственников жилья, вы можете узнать в нашей статье «Как правильно арендовать жилье?».На таком простом примере, вы изучите главные моменты и «подводные камни» при поиске.

Вторичка

Если брать ипотеку в уже готовом доме, в который вы сможете въехать сразу, то расчеты немного иные.

Во-вторых, въехать в квартиру можно будет сразу. То есть можно не платить за наем, а выплачивать долг быстрее или копить на крупные покупки.

Риски и минусы тоже есть.

Ремонт. Скорее всего, это не будет ремонт вашей мечты, потому что в такой квартире уже жили люди. Придется искать не убитую квартиру.

Ипотечный рынок: на что вы подписываетесь при оформлении ипотеки на жилье?

Свой дом привлекает, но ипотека имеет неустойчивую почву
Свой дом привлекает, но ипотека имеет неустойчивую почву

Немного предыстории

  • Конечно, в большей степени это связано с менталитетом. Отчасти – с большей социальной защищенностью в условиях экономической стабильности страны и лучше работающими законами. Но в немалой степени и с банально простым расчетом – зачем на долгие годы загонять себя в финансовую кабалу, переплачивая в конечном итоге двойную, а то и тройную цену за жилье, если можно обходиться более выгодными условиями аренды. Тем более что пока окончательно не выплачена ипотека, фактическим собственником жилья все равно является банк.
  • Ипотечное кредитование – явление сравнительно новое в нашей стране, возникшее в конце 90-х годов прошлого столетия. Когда стало невозможным бесплатное получение квартиры от государства. Но из-за дефолта, инфляции и резкого падения доходов населения в ту пору оно не получило широкого развития. И только с начала двухтысячных годов стал формироваться ипотечный рынок.
  • Его развитие было непростым, со взлетами, падениями, существенными изменениями процентных ставок. И как следствие – отсутствием стабильности и уверенности заемщиков в завтрашнем дне. Не все могли позволить себе ипотечный кредит, а многие заемщики из-за кризиса и потери рабочих мест оказались в сложной ситуации и даже потеряли жилье. Многие банки также вынуждены были уйти с рынка из-за банкротства и недостатка финансирования.
  • В дальнейшем в стране наметилась благоприятная ситуация: процентные ставки год от года снижались, объем кредитования возрастал. Соответственно, происходило уменьшение ежемесячного взноса, а ипотечное кредитование становилось доступным для большего числа населения.
  • Ипотечным бумом в России считается март 2018 года, когда процентная ставка побила все предыдущие рекорды, снизившись до 7,25%. А после этого постепенно взяла курс на рост. Дальнейшие прогнозы экспертов весьма осторожные, но можно сделать вывод, что рост процентной ставки не способствует развитию ипотечного рынка. Да и такую ситуацию нельзя назвать стабильной. Поэтому тем, кто интересуется приобретением жилья в кредит, стоит хорошо подумать и взвесить свои возможности.
Для некоторых это может быть длительная кабала
Для некоторых это может быть длительная финансовая кабала
  • Этот вопрос неизменно возникает у тех, кто неплохо зарабатывает и имеет возможность за несколько лет собрать нужную сумму на покупку квартиры. Но, к сожалению, это малая доля. Если есть возможность собрать на жилье за 2-3 года, то уж точно не стоит обременять себя немалыми переплатами процентов.
    • Да, этот вариант имеет право на существование, но при этом следует учесть, что из-за нестабильности рынка происходят и обратные процессы. Например, цены на недвижимость могут начать расти, а инфляция постепенно «съедать» ваши сбережения.
  • А вы как жили, так и будете продолжать жить в съемной квартире, оплачивая ее аренду, которая с ростом цен на недвижимость тоже имеет свойство дорожать.
  • Кстати, об аренде – есть обратная сторона медали в этом вопросе. На сегодняшний день снимать жилье – не такое уж и дешевое удовольствие. И практически у каждого арендатора возникал вопрос, зачем же платить практически те же деньги в чужой карман, если можно их сносить за проекцию своего жилья.
  • Но каждый пункт имеет свои недостатки. Поэтому выбирая между накоплением на покупку жилья и ипотечным займом, нужно предвидеть все эти отрицательные моменты.

А о том, «Как правильно копить деньги»предлагаем прочитать в нашем материале.

Учитесь распоряжаться своими финансами — будь-то кредит или накопления!
  • Прежде всего, стоит честно ответить себе на вопрос – уверены ли вы в своем будущем! То есть, имеете ли вы стабильный источник дохода, не сильно зависящий от каких-либо внешних обстоятельств.
  • Если вы утвердительно ответили на этот вопрос, далее следует рассчитать бюджет своей семьи и удостовериться, что он позволяет вам безболезненно выплачивать ежемесячную кредитную ставку.
    • При этом следует максимально учесть возможные изменения в личной жизни и связанные с этим расходы. То есть, смену места работы, беременность жены и рождение ребенка, поступление в высшие учебные заведения детей, которым придется помогать.
  • После этого желательно тщательно и глубоко вникнуть в суть вопроса: изучить тенденции ипотечного рынка, почитать прогнозы экспертов, ознакомиться с условиями разных кредиторов. А принять окончательное решение, исходя из сопоставления всех положительных и отрицательных сторон кредитования, применительно конкретно к вашей семье.
    • Ведь известно, что отношение людей к проблемам тоже разное: то, что для одного может показаться серьезным препятствием, другой расценит — как пустяк, недостойный внимания. Опять же, отсутствие того же отпуска вы можете перетерпеть и 5 лет. А ваш партнер нуждается хоть в каких-то развлечениях на выходных. Не говорим уже про детей!
  • А для этого просто возьмите чистый лист бумаги, расчертите его вдоль на две половинки. С одной стороны напишите все преимущества, плюсы и положительные стороны ипотечного займа для своей семьи, а с другой – все риски, минусы и отрицательные моменты. И исходя из этого, примите окончательное решение.
Оценивайте свои возможности
Оценивайте свои возможности

Чтобы решиться на ипотеку, можно попробовать жить так, как вам предстоит. Мое решение в такой ситуации — прямо сейчас начать откладывать ту сумму, которую вы планируете платить по ипотеке.

Например, можно открыть пополняемый депозит на полгода и откладывать 30 000 Р на него ежемесячно. Почему депозит? Потому что так морально проще и выгоднее материально. Полугода хватит, чтобы проверить свою мотивацию и накопить приличную сумму на первоначальный взнос. Попробуйте начать экономить на обычных вещах и понять, готовы ли вы так прожить несколько ближайших лет. Надеюсь, что это поможет вам сделать правильный выбор.

До того как купить дом вы должны подготовить документы. Требования кредитных учреждений различаются от банка к банку, но не слишком сильно. Два крупнейших банка, осуществляющих кредитование на покупку дома, Сбербанк и Россельхозбанк, предъявляют близкие требования к документам.

Во-первых, необходимы документы, подтверждающие личность и платёжеспособность заёмщика:

  • паспорт гражданина Российской федерации;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
  • трудовая книжка.
  • Свидетельства о браке и рождении детей (при необходимости)

Банк может затребовать второй документ удостоверяющий личность (СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет).

Свой дом привлекает, но ипотека имеет неустойчивую почву

Во-вторых, необходимо подготовить пакет документов по объекту залога:

  • Документы о собственности – договор купли-продажи или дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности.
  • Кадастровый план участка и технический паспорт на дом.

В отдельных случаях представляется оценка независимого сертифицированного эксперта об объекте залога, нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение совместной собственностью и некоторые другие — по согласованию сторон.

Прежде всего, не отчаивайтесь. Есть масса альтернативных способов решить поставленную задачу. Начните с того, что освежите информацию. Вполне возможно, что пока вы вели переговоры с банком, на рынке появились новые кредитные предложения. А вы теперь приобрели ценный опыт и вполне договоритесь с конкурентом отказавшего вам банка.

Если нет, то можно обратиться в одну из многочисленных компаний-посредников. У них налажены контакты с банками, они владеют тонкостями правильного составления заявки, они действительно мастера продавать и почти не знают отказа. Разумеется, с вас возьмут процент за содействие, но головную боль действительно возьмут на себя.

Если вы планируете переселиться из городской квартиры в загородный дом, вы можете взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, построить дом на полученные средства и продать городскую квартиру вместе с кредитным обременением на проданный объект.

Можно взять кредит под залог автомобиля или обычный потребительский кредит. Доведя степень готовности дома до определённого уровня, получить кредит под залог этого недостроенного объекта. Возможна даже ипотека на ремонт.

Наконец, можно рассмотреть ещё один вариант – отложить проект приобретения загородного дома. Жизнь не стоит на месте, пройдёт немного времени и, может быть, вам увеличат зарплату, вы подкопите деньжат, конкуренция между банками возрастёт, процентные ставки и первоначальные взносы упадут, загородные коттеджи станут таким же стандартным ипотечным продуктом, как квартиры в многоэтажках.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Если вам понравилась статья, просьба оценить её.

Условия банков

Ипотека на коттедж

Банк Ставка, % от Срок, лет Сумма, млн ПВ, % от
Райффайзенбанк 12,75 25 26 40
РоссельхозБанк 11,5 30 20 10
Альфа-Банк 12,25 25 в зависимости от дохода 40
Дельтакредит 12,25 25 в зависимости от дохода 40
Уралсиб 12 25 в зависимости от дохода 10
Металлинвестбанк 14 25 в зависимости от дохода 10
Условия Россельхозбанк Сбербанк
Срок, лет 30 30
Сумма, от 100 000 300 000
Ставка, % 11,5 10
Первый взнос, % 15 25
Возраст, лет 18 – 65 21-75

Ипотека на таунхаус

Банк Ставка, % ПВ от Срок, лет Сумма, от
Сбербанк 10 10 30 300000
Дельтакредит 11,5 40 25 300000
Райффайзенбанк 12,75 40 25 500000
Газпромбанк 11,5 20 30 500000
Транскапиталбанк 14,5 20 30 300000

Данная ипотека есть в чисто виде только в Сбербанке. Выдается по ставке от 12,25 на срок до 30 лет. Минимальная сумма 300 тыс. руб. Максимальная будет зависеть от размера дохода. Обязательно 25% ПВ. На период стройки требуется залог другого жилья или поручительство.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector