Продажа квартиры по военной ипотеке

Как попасть в реестр накопительно-ипотечной системы

Чтобы получить заем, нужно стать участником накопительно-ипотечной системы и иметь основания для включения. Для этого необходимо выполнить три условия: служить в вооруженных силах по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Кто может стать участником программы. Участвовать могут не все, а только определенные законом категории военнослужащих, например:

  • офицеры и выпускники военных вузов и училищ, заключившие контракт;
  • прапорщики и мичманы, прослужившие по контракту три года;
  • сержанты, старшины, солдаты, матросы, которые заключили второй контракт;
  • военнослужащие из запаса, которые заключили второй контракт;
  • сотрудники Росгвардии, СОБР, ОМОН, вневедомственной охраны — они приравнены к военнослужащим.

После этого департамент жилищного обеспечения Минобороны РФ вносит военного в реестр. А Росвоенипотека выдает уведомление, где указан его регистрационный номер, и открывает на этот номер именной накопительный счет. По номеру на сайте Росвоенипотеки легко проверить сумму на именном счете, которая накопилась к этому моменту за счет взносов и инвестирования. Номер счета заносится в личное дело военного.

Чтобы подать документы для включения в реестр, потребуются:

  1. Личная карточка участника накопительно-ипотечной системы.
  2. Копия рапорта для военнослужащих, которые подавали рапорт.
  3. Копия паспорта военнослужащего.
  4. Копия контракта о прохождении военной службы.
По закону военного должны включить в реестр накопительно-ипотечной системы в течение трех месяцев с даты возникновения основания, но на практике может быть по-другому из-за волокиты и пересылки документов
По закону военного должны включить в реестр накопительно-ипотечной системы в течение трех месяцев с даты возникновения основания, но на практике может быть по-другому из-за волокиты и пересылки документов

Свидетельство о праве на целевой жилищный заем

Свидетельство действует ограниченный срок — 6 месяцев. Если за это время военный не успеет купить жилье или использовать деньги с накопительного счета, свидетельство придется получать заново.

Сумму, которая накопилась за это время, можно узнать в личном кабинете участника накопительно-ипотечной системы.

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим.

– первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья. 

Квартира, купленная с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, — собственность военного, но находится в залоге у банка и государства. То есть чтобы свободно распоряжаться собственностью, нужно снять два обременения.

Как только заявление поступило в Росреестр, в течение 3 рабочих дней он снимает обременение в пользу государства и подтверждает это документом.

Информацию о снятии обременения можно получить, направив запрос через личный кабинет на сайте Росвоенипотеки
Информацию о снятии обременения можно получить, направив запрос через личный кабинет на сайте Росвоенипотеки

После этого в течение 30 рабочих дней Росвоенипотека направляет заявление в Росреестр о погашении ипотеки в пользу государства. А после подтверждения из Росреестра отправляет участнику накопительно-ипотечной системы уведомление.

Как реализовать жилье, приобретенное по программе?

Для покупки жилья военный может использовать целевой жилищный заем, материнский капитал и личные сбережения. Иногда даже хватает только займа, например если военный решил воспользоваться накоплениями в конце срока службы и добавил свои сбережения. Если средств не хватает — можно взять кредит. В стоимости жилья военного никто не ограничивает. Если он готов выплачивать ежемесячно большую сумму ради квартиры в центре Москвы, он может ее купить.

Например, военнослужащий оформляет военную ипотеку под 9,5% годовых на 20 лет. Размер ежемесячной выплаты в 2019 году — 23 334 Р. С такими выплатами максимальная сумма кредита составит 2 502 000 Р.

Для продажи жилой площади, купленной по программе военной ипотеки есть возможность воспользоваться несколькими способами. В первую очередь, это полное погашение задолженности перед кредитной организацией и Министерством обороны. Это достаточно затратно в плане финансов и не каждому по карману. Также, существует возможность продажи квартиры вместе с ипотечным займом другому лицу.

Важно! Если банку выплачена полная стоимость за недвижимость, то владелец квартиры может спокойно распоряжаться ей на свое усмотрение, в том числе и осуществлять продажу.

Особенности

Участники программы по военной ипотеке имеют возможность приобрести недвижимость по накопительной схеме. Они владеют счетами в банке, на которые из бюджета поступают и накапливаются финансовые средства в течении всего срока службы. На площадь приобретаемого жилья влияют сроки участия в программе и звание военнослужащего.

Военная ипотека располагает наиболее выгодными условиями. Займ выплачивается государством, посредством перевода денег на счет военных из бюджета. Преимуществом программы считается достаточно простой порядок действий и минимальный пакет документов. Также, процент, который переплачивает военнослужащий, меньше чем стандартная ставка по ипотеке.

Варианты

Участник программы по военной ипотеке имеет возможность беспрепятственно распоряжаться приобретенным жильем, в том числе осуществлять сделку купли-продажи, лишь в случае полного погашения долга – снятия обременения. Так как до тех пор, пока вся сумма займа не возвращена, недвижимость находится в формальном владении у кредитной организации и государства.

Важным условием является возвращение средств при погашении задолженности на счет участника программы. Поэтому до достижения 42-х летнего возраста, военнослужащий может повторно воспользоваться денежными средствами для приобретения жилья.

Однако для снятия обременения требуется большая сумма денег, и не всегда она имеется у участника НИС. Поэтому существует еще один способ – продажа по переуступке прав, т.е. передача другому лицу права собственности на жилье и выплату оставшейся части военной ипотеки. Этот процесс можно осуществить как с другим участником программы, так и с другими лицами.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

  • необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
  • найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
  • выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
  • получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:

  • путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
  • после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок. В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты. В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.

Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.

Можно ли реализовать такую недвижимость?

Владение квартирой по военной ипотеке – что это такое и что подразумевает участие в государственной программе для продавца? Согласно госпрограмме, нельзя продать квартиру, если:

  • она находится в залоге;
  • в ней зарегистрированы другие жители;
  • на нее имеют право собственности сторонние люди;
  • в ней, на момент продажи, имеются жильцы.

Важно! В случае полного возвращения средств по военной ипотеке банку, владелец жилья может свободно распоряжаться им. Осуществить продажу квартиры возможно при наличии разрешения.

Теперь вы знаете, можно ли кому-нибудь реализовать жилье, которое было приобретено в рамках программы, чтобы купить другую недвижимость, в том числе в случаях, если оно все еще в залоге и при других обстоятельствах.

Сделки, которые проводятся в рамках программы по военной ипотеке, считаются одними из самых надежных. Они достаточно понятны участникам и их налаженность на высоком уровне. Главным интересом владельцев жилья является быстрое получение денег за продажу недвижимости. Именно поэтому, зачастую, они соглашаются на сделку в рамках программы по военной ипотеке. Однако данная программа, как и другие, имеет определенные нюансы.

Варианты

Можно выделить два основных варианта:

  • продажа первичного;
  • вторичного жилья.

С первичным рынком дело обстоит гораздо проще. Недвижимость можно приобрести на любом этапе строительства. Для участников программы застройщики выдвигают достаточно выгодные условия. При продаже вторичного жилья важно чтобы оно соответствовало требованиям, установленным законодательством и кредитным учреждением.

Плюсы и минусы

Продажа жилья по военной ипотеке считается довольно-таки выгодной сделкой и представлена такими плюсами:

  • безопасность всего процесса и составление документов с соблюдением всех необходимых требований;
  • в оформлении ипотеки принимают участие только специально уполномоченные банки;
  • регистрация осуществляется в предельно короткие сроки;

Однако имеется и минус: время ожидания поступления денег на счет продавца сравнительно больше. Финансы будут получены только после завершения государственной регистрации.

Первое время, после вступления в силу программы по продаже недвижимости по военной ипотеке, существовала возможность приобретения только лишь первичного жилья. На сегодняшний день сфера действия распространяется и на вторичный рынок недвижимости. Ввиду того, что жилье состоит в собственности кредитной организации до того момента, как весь долг по ипотеке не будет погашен, выставленные на продажу квартиры должны соответствовать определенным требованиям.

Для военной ипотеки подойдет жилплощадь в многоквартирном доме, либо дом с прилегающей территорией, либо полностью коммунальная квартира. К главным требованиям относится наличие санузла, подключенное водоснабжение, отопительная система и электросети. Неправомерные перепланировки квартиры должны быть исключены.

Для продажи по военной ипотеке не подходит жилье, построенное до 1970 года, а также находящееся в аварийном состоянии и имеющее деревянные конструкции. Квартира может находиться на любом этаже, кроме последнего. Исключением является наличие подтверждения исправного состояния крыши. Самым главным условием является отсутствие обременений на недвижимость.

Перечень бумаг

При заключении сделки на продажу жилья по военной ипотеке от сторон требуется наличие определенного пакета документов. Продавец жилплощади должен предоставить:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • документ, содержащий основные сведения о недвижимости;
  • документы на передачу прав владения собственностью;
  • подтверждения оплаты всех коммунальных платежей;
  • документ, подтверждающий отсутствие прописанных лиц в квартире.

Военнослужащий, приобретающий жилье предоставляет документы, подтверждающие личность и участие в программе.

Продажа недвижимости по программе НИС подразумевает следующий порядок действий:

  1. Поиск жилья военнослужащим либо использование услуг агентства.
  2. Встреча и переговоры с продавцом недвижимости, согласование всех условий, сроков и документов сделки.
  3. Составление предварительного договора.
  4. Выбор кредитной организации и предоставление продавцом документов для последующего рассмотрения.
  5. Подача заявления на получения ипотеки.
  6. Рассмотрение заявления банком и оглашение принятого решения в срок не более трех дней.
  7. Заемщику нужно иметь накопительный счет в этом же учреждении для перевода финансовых средств в счет первоначального взноса. Также, банк предоставляет недостающую сумму денег для приобретения жилплощади.
  8. Оценка недвижимости оценщиком, услуги которого оплачивает покупатель.
  9. В случае соответствия жилья условиям банка, заключается договор на получение ипотечного займа.
  10. Проведение процедуры страхования жилья.
  11. Передача всех согласованных документов в «Росвоенипотеку».
  12. Подписание договора купли-продажи недвижимости.
  13. Регистрация права собственности.
  14. Получение денежных средств продавцом и передача ключей от квартиры.

При продаже квартиры нужно учитывать, что этот процесс занимает долгое время и включает в себя подготовку множества документов. Необходимо брать во внимание тот фактор, что приобретаемое жилье должно соответствовать предъявляемым требованиям. Недвижимость, продаваемая по военной ипотеке находится в распоряжении банка до полного погашения обязательств заемщиком. После осуществления продажи жилья, право собственности переходит покупателю.

Существует небольшая вероятность стать причастным к «серой схеме». В совершении сделок по программе военной ипотеки, принимают участие только кредитные организации со специальными полномочиями.

Варианты

Если военный уволился

Также имеет значение, как военный уволился. По закону он получает право использовать накопления, если уволился по уважительным основаниям. Если уволился без уважительных оснований, должен вернуть все потраченные на него деньги.

По уважительным основаниям. К ним относится служба больше двадцати лет либо не меньше десяти лет при условии, что военный:

  1. достиг предельного возраста пребывания на военной службе;
  2. военно-врачебная комиссия признала его ограниченно годным к службе;
  3. уволен в связи с организационно-штатными мероприятиями;
  4. уволен по семейным обстоятельствам, например если второй супруг тоже военнослужащий и его переводят в другое место.

Также уважительным основанием считается признание военно-врачебной комиссией военного не годным к службе.

Если военный погиб, умер либо признан безвестно отсутствующим, его исключают из программы. Семья может принять на себя обязательства по ипотеке и продолжить погашать кредит за счет начислений на его накопительный счет.

При досрочном увольнении по уважительным основаниям накопительный счет участника закрывается, но остается право на получение дополнительных денежных накоплений. Их можно использовать для погашения военной ипотеки или на другие нужды.

Например, военный увольняется по состоянию здоровья в ноябре 2018 года. Продолжительность его выслуги к моменту увольнения — 10 лет 3 месяца. Это значит, что до 20 лет он не дослужил 9 лет и 9 месяцев. Ежемесячная выплата в 2018 году — 22 372 Р, то есть сумма дополнительных накоплений за оставшийся срок составит 2 617 524 Р.

Ежемесячный платеж = сумма долга по целевому жилищному займу / 120 месяцев

Если военный уволен по основаниям из пункта 76 порядка погашения ЦЖЗ, например лишен воинского звания или перестал быть гражданином РФ, то на долг начисляются проценты по ставке ЦБ РФ на дату исключения из накопительно-ипотечной системы. Вернуть долг нужно в течение 10 лет со дня увольнения.

При повторном восстановлении. По закону военнослужащие, которые уволились по окончании контракта после 18 марта 2017 года и снова поступили на военную службу, не теряют деньги на накопительном счете за предыдущий срок участия в накопительно-ипотечной системе.

Если военный купил жилье с использованием целевого жилищного займа и ипотеки, уволился по окончании контракта, а затем заключил новый контракт и восстановился на военной службе, он перестает быть должником. В этом случае он должен самостоятельно погасить лишь выплаты по кредиту за период между контрактами.

Какими законами регламентируется?

Непосредственное участие в программе военнослужащих основано на действии Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Все действия, проводимые в рамках программы по военной ипотеке регламентируются:

  1. Статьями Гражданского кодекса РФ.
  2. Федеральными законами «Об ипотеке».
  3. «О государственной регистрации недвижимости».
  4. Постановлением Правительства «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Риски продажи квартиры

Данный вид продажи считается наиболее безопасным, ввиду проверки всех документов несколькими организациями одновременно. Однако существуют некоторые риски, с которыми может столкнуться продавец недвижимости по военной ипотеке:

  • Бывают ситуации, когда покупатель разрывает сделку в процессе оформления документов. Для предупреждения подобных ситуаций, имеет смысл установить более крупный размер залога.
  • Также военнослужащий может отказаться от сделки уже после передачи права владения покупателю. В такой ситуации, продавец сможет завершить процесс только после признания сделки недействительной.
  • Существует также небольшая вероятность увольнения военнослужащего, решившего купить недвижимость, со службы до завершения сделки.

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Рефинансирование военной ипотеки

Военную ипотеку можно рефинансировать — перевести в другой банк с меньшей процентной ставкой по кредиту. На счете продолжит накапливаться сумма, которую можно использовать по своему усмотрению после возникновения права использовать накопления.

Рефинансировать можно не в любом банке, а только в тех, в которых разрешило государство.

При рефинансировании военной ипотеки Росвоенипотека закрывает обязательства по старому кредиту и не может в этот же месяц платить новому кредитору. Поэтому первый раз новому банку платит сам военный. Обычно это сумма не выше той, что государство ежемесячно выплачивает за военного по ипотеке. Также на плечи военного лягут расходы на имущественное страхование и госпошлину.

Налоговый вычет по военной ипотеке

По военной ипотеке тоже можно получить налоговый вычет, но при одном условии: если заемщик использовал для покупки жилья собственные средства. Оформить налоговый вычет на бюджетные деньги не получится.

На покупку квартиры за 3 600 000 Р оформлена военная ипотека. Первоначальный взнос за счет накоплений участника накопительно-ипотечной системы — 865 468 Р, своих средств — 292 532 Р. Еще военный получил кредит в банке на 2 442 000 Р. То есть налоговый вычет можно оформить только с 292 532 Р. 13% от этой суммы — 38 029 Р.

Раздел квартиры при разводе

Продажа квартиры по военной ипотекеhttps://www.youtube.com/watch?v=PIA8cA_3S3w

Если в семье один военный, бывшие супруги будут делить пополам только личные вложения, которые использовались при покупке жилья. Если есть брачный договор или документальное подтверждение размера участия одного из супругов, делить личные вложения могут в других пропорциях.

Запомнить

  1. Получить кредит можно спустя три года участия в накопительно-ипотечной системе.
  2. Свидетельство участника накопительно-ипотечной системы действует шесть месяцев. Если за это время не купить жилье, придется оформлять свидетельство заново.
  3. На покупку квартиры можно использовать целевой жилищный заем, ипотечный кредит, материнский капитал и собственные средства.
  4. Если военнослужащий уволится до того, как наступит право на использование накоплений, он обязан вернуть государству сумму по договору целевого жилищного займа.
  5. На квартиру накладывают сразу два обременения: в пользу государства и банка.
  6. Военную ипотеку тоже можно рефинансировать.

Запомнить

  1. Получить кредит можно спустя три года участия в накопительно-ипотечной системе.
  2. Свидетельство участника накопительно-ипотечной системы действует шесть месяцев. Если за это время не купить жилье, придется оформлять свидетельство заново.
  3. На покупку квартиры можно использовать целевой жилищный заем, ипотечный кредит, материнский капитал и собственные средства.
  4. Если военнослужащий уволится до того, как наступит право на использование накоплений, он обязан вернуть государству сумму по договору целевого жилищного займа.
  5. На квартиру накладывают сразу два обременения: в пользу государства и банка.
  6. Военную ипотеку тоже можно рефинансировать.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector