Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека жилья

Ипотечным называют целевой долгосрочный кредит, выдаваемый для приобретения жилья, в рамках которого само приобретаемое жильё выступает обеспечением. Либо вместо него в качестве залога может использоваться другая недвижимость, которой владеет заёмщик.

Ипотека обеспечивает куда более низкие ставки, чем обычный кредит, но с другой стороны для её получения нужно удовлетворять строгим требованиям банков, в первую очередь иметь постоянную работу, дающую стабильный и достаточно высокий доход. Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=https:QHPS4sqnduY

На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку. Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

Чтобы грамотно осуществить завышение стоимости квартиры при ипотеке, схема должна быть четко и заранее определена и распланирована. По статистике 3 из 10 подобных сделок проходят успешно, ведь современный рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что может ввести в заблуждение даже самого опытного оценщика. Делается запланированное повышение цены следующим образом:

  1. Подбирается подходящее жилье, желательно с одним собственником, чтобы не усложнять намеченные планы. Допустим, его стоимость равняется 4,5 млн руб.
  2. Приобретатель оформляет с собственником авансовое соглашение суммой в 1,5 млн руб. на недвижимость по завышенной стоимости в 6 млн (4,5 1,5). Кстати, одновременно можно оформить иное соглашение, но уже с учетом реальных цифр.
  3. Продавец оформляет расписку о получении аванса (1,5 млн).
  4. Приобретатель передает банку-кредитору договор, где указана стоимость жилья в 6 млн и расписку о наличии денежной суммы, необходимой для авансового платежа.
  5. Одновременно происходит оформление договоренности между продавцом и приобретателем о принятии от собственника данной суммы. Эта бумага сохраняется.
  6. Банк-кредитор дает разрешение на выдачу займа в 4,5 млн руб., что составляет 100%-ю стоимость жилища (по настоящей цене). Но для банка это будет лишь 80%.
  7. После окончания сделки приобретатель отдает расписку собственнику о получении от него 1,5 млн аванса.
  8. А продавец со своей стороны оформляет бумагу о получении от покупателя настоящей стоимости квартиры (4,5 млн).

Конечно, такая схема не является законной, поэтому обе ее стороны должны осознавать ее возможные последствия. Например, если у покупателя-заемщика окажутся нестабильными доходы, и он не сможет дальше выполнять банковские обязательства, он рискует остаться не только без денег и жилья, но и попасть под следствие.

риски при ипотеке без первого взноса
Как провести сделку по завышенной стоимости

Основные термины стоимости недвижимости

Большинство современных сделок, касающихся ипотечного кредитования, происходят с привлечением заемных средств. Сумма одобряемого банками займа, формируется с непосредственным упором на стоимость самого жилья. Но стоит учитывать, что существует несколько разновидностей оценочной стоимости. Когда дело касается недвижимости, банки оперируют с двумя ее видами:

  1. Кадастровой.
  2. Рыночной.

Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.

Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.

завышение стоимости квартиры при ипотеке схема
От чего зависит стоимость квартиры

Рыночная стоимость

Этот показатель определяет исключительно активный и действующий рынок недвижимости. Идентификатор рыночной стоимости изменчив и зависит от многих факторов. А именно:

  • спроса на жилье в данный период времени;
  • политического и экономического положения в стране;
  • сезона (времени) года;
  • объема полученных льготных сертификатов.

При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износ дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости.

Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.

Процедура приобретения квартиры

Его проведение важно, поскольку от результата будет зависеть, сколько заёмных средств выделит банк – ведь целью ипотечного кредита является приобретение квартиры. Перед тем как разобраться с определением стоимости, стоит отметить, что она бывает разной. Так, выделяют инвентаризационную, инвестиционную, рыночную, кадастровую, потребительскую и другие виды стоимости, и смотря по тому, о каком из них идёт речь, сумма может значительно различаться.

Рыночная стоимость должна означать ту цену, которую покупатели будут готовы заплатить в условиях рынка, на неё влияют такие факторы, как планировка, площадь, коммуникации, местоположение недвижимости и прочие.

Разберёмся непосредственно с тем, как даётся оценка рыночной стоимости – ведь недостаточно будет просто проинформировать банк о том, по какой цене жильё вы нашли, потребуются документы для подтверждения, что оно будет приобретаться по рыночной стоимости. Самый важный из них – отчёт об оценке квартиры в виде альбома в форме А4, составляемого в оценочной компании, имеющей специальную лицензию и аккредитованной банке, в котором вы планируете взять ипотеку.

В этом отчёте должна быть дана информация как о состоянии квартиры и дома, в котором она находится, так и о районе, где дом располагается. Также анализируются данные о цене продажи аналогичных квартир в последнее время, и приводится информация о других предложениях на рынке жилья. Даётся и иная информация, исходя из которой сотрудники банка могут принять решение о том, стоит ли давать ипотеку.

Такой отчёт в среднем обходится примерно в 4 000 – 7 000 рублей, а если случай сложный, то цена может оказаться и выше. К сложным относят случаи, при которых мало объектов для сравнительного анализа.

Обычно подготовка отчёта становится задачей покупателя, хотя иногда стороны сделки договариваются о том, что ей займётся продавец.

Несмотря на все описанные проблемы и риски, иногда при помощи завышения стоимости действительно удаётся купить недвижимость в ипотеку. Главная причина этого – высокий разброс цен, из-за которого сложно однозначно сказать, есть ли завышение в том или ином случае, или нет.

Если покупатель всё-таки решается прибегнуть к этому трюку и завысить стоимость приобретаемого жилья при получении ипотеки, то схема действий будет следующей:

  • Подбирается квартира.
  • Достигается договорённость с продавцом, ведь он также понесёт риски из-за участия в завышении стоимости недвижимости. От него потребуется расписка в том, что ему была предоставлена сумма первого взноса. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона рублей, при этом, чтобы внести первый взнос в 25% необходимо, чтобы банк считал квартиру стоящей 3,75 миллиона – тогда оформляется авансовый договор на 750 000 рублей, и продавец оформляет на эту сумму расписку, указывая, что она принята как аванс. Чтобы исключить возможность обмана со стороны покупателя и последующего требования денег по расписке, он также даёт расписку на ту же сумму, о том, что взял её в долг.
  • Дальше нужно договориться с представителями проводящей оценку компании о том, чтобы они оценили приобретаемую недвижимость в 3,75 миллиона рублей, то есть выше её реальной рыночной стоимости. Этот этап часто самый сложный, поскольку оценку проводят организации, с которыми банк сотрудничает, и не так просто договориться с ними.
  • После того как документы готовы, покупатель относит их в банк: с помощью расписки он подтверждает выплату нужной суммы, с помощью отчёта об оценке – что квартира стоит этих денег. Также потребуется договор купли-продажи, в котором указано, что приобретается недвижимость за 3,75 миллиона.
  • Если документы пройдут проверку, то банк одобрит кредит на оставшиеся 3 миллиона, которые, как считается, должны составить 75% стоимости квартиры, но на деле составляют её полную стоимость. Из документов понадобятся отчёт об оценке, авансовое соглашение, расписка продавца и проект договора.

Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью

Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10–50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.

Банки-кредиторы также охотно принимают более высокий уровень первоначального взноса, ведь тем самым будущий плательщик доказывает серьезность своих намерений в покупке недвижимости. Кстати, авансовый платеж становится той самой разницей, за минусом которой кредитор в дальнейшем будет реализовывать изъятое залоговое жилье (если плательщик не выполняет условия договора, банк изымает недвижимость и выставляет его на торги). А данную разницу возвращает несостоявшемуся собственнику жилья.

завышение цены квартиры при ипотечных сделках
Основные ипотечные риски

При проведении сделок по недвижимости очень многие моменты зависят от предусмотренных мелочей. Поэтому к проведению таких сделок следует подходить крайне ответственно. А действовать по имеющейся схеме, которая определяет всю последовательность действий. Они таковы:

  1. Поиск подходящего покупателя. Это достаточно простой шаг, в среднем на появление заинтересованного в предлагаемой недвижимости человека уходит 2–3 месяца.
  2. Оформление соглашение купли-продажи. Данный документ является гарантией проведения сделки и предоставляется в банк-кредитор.
  3. Заключение документа о передаче задатка. Эта бумага не требует обязательного предоставления в банк, но становится хорошей гарантией и подтверждением серьезности намерений покупателя.
  4. Составление договора купли. Это происходит только после получения одобрения в выдаче кредита. Такой документ составляется официально и обладает юридической значимостью.
  5. Получение и передача продавцу денежных средств. Происходит после регистрации недвижимости в Росреестре и передаче ее под залог кредитно-финансовой организации. После предъявления кредитору оформленных бумаг по квартире и их рассмотрения, производится окончательный денежный расчет, и денежные средства уходят на счет бывшего собственника.
что такое завышенная стоимость квартиры
Этапы проведения ипотеки

Случаи завышения цены

Выдача кредита исходя из рыночной стоимости жилья порождает одно важное следствие – некоторые заёмщики стремятся её завысить для получения ипотеки на более крупную сумму. Это может позволить обойти требование по первому взносу.

На первый взгляд всё просто: достаточно лишь вписать более высокую сумму в договор, чем та, что будет выплачена на самом деле, ведь нельзя проконтролировать, сколько выплачено. И раньше такая практика действительно была повсеместной, но затем банки начали требовать оценку, подтверждающую стоимость квартиры, а значит завысить её стало сложнее.

Единственный путь к этому – договориться с представителями проводящей оценку компании и исказить реальные данные, но и тут много подводных камней. Конечно, далеко не во всех случаях это возможно, ведь если махинация вскроется, то компания понесёт серьёзные репутационные потери, и даже может потерять аккредитацию банка, а то и получить проблемы с законодательством.

Договориться непросто также и из-за банков, ведь они хорошо осведомлены о практике завышения цен при ипотеке, и потому предлагают клиентам делать оценку в тех компаниях, которые у них аккредитованы. Если выбор будет сделан в пользу другой, более сговорчивой, то это может вызвать недоверие. Обычно банк проводит проверку оценки и, если её результаты сомнительны, либо сильно урезает сумму, либо вообще отказывает. Аккредитованные же оценщики дорожат своей аккредитацией, и потому с ними сложнее договориться.

Помимо оценщиков, сговориться нужно также и с продавцом: обычно это выполняется через авансовое соглашение. Стороны, условившись, что в договоре стоимость будет указана завышенная, затем проворачивают нехитрый трюк: сумма завышения фигурирует в авансовом соглашении как аванс.

Почему происходит завышение стоимости недвижимости

Данный вид займов отличается особой продолжительностью, в среднем плательщику придется погашать задолженность в срок до 25-30 лет. И на всем протяжении этого времени жилье не будет находиться у него в собственности. Поэтому прежде, чем оформлять такой кредит, стоит все тщательно взвесить, тем более, если дело начнет касаться искусственного завышения оценки жилища. Стоит учитывать, что и продавец также становится участником такой схемы.

Ошибочные причины

Порой предпосылки, которые появляются для искусственного повышения цены, бывают и ошибочными. Происходит это по следующим причинам:

  1. Когда предварительно оценивается недвижимость, во внимание берется оценка аналогичных объектов жилья в данном районе. Но иногда такая стоимость в разы превосходит имеющуюся рыночную, что не учитывается оценочной комиссией. Итогом становится непреднамеренное искусственное завышение.
  2. Такая ситуация может происходить из-за некогда допущенных ошибок в бумагах, оформляемых на недвижимость. Например, изменена площадь жилья или же ошибка кроется в годе постройки дома.
  3. Использование устаревшими итогами работы оценочной комиссии. Ведь положение на рынке недвижимости может стремительно меняться, и отчеты, сделанные несколько лет назад, теряют актуальность.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Такая ситуация, как искусственное завышение стоимости недвижимости, может стать угрожающей и для самого приобретателя. Риски для него могут быть следующими:

  1. Трудности в предоставлении отчета по оценке приобретаемого жилья, который в обязательном порядке требует кредитор. Если вдруг предоставленная отчетность вызовет подозрения, он будет отправлен на перепроверку и, при выявлении завышения, банк откажет в кредитовании.
  2. Могут произойти и неприятности из-за недобросовестности продавца. Ведь на протяжении всего ипотечного кредитования у него на руках будет иметься долговая расписка. И ничто не помешает обратиться непорядочному человеку в суд вместо того, чтобы порвать расписку после окончания сделки. Такое происходит, если продавец решит вымогать лишние деньги, ведь повышение будет расцениваться, как мошенничество.

Объективные причины для завышения цены

Завышение стоимости может быть связано не только с мошенничеством. Давайте рассмотрим, что может стать причиной завышения цены на квартиры:

  • Ориентация на верхний порог стоимости объектов. Расчет оценочными компаниями иногда проводится с разной ориентацией на порог цены, потому и получается такой разрыв. Если похожие квартиры стоят: одна, скажем, 4 млн рублей, а вторая 6 млн, оценочная компания учитывает, что жилплощадь, которую хочет купить заемщик будет стоить 6 млн. рублей. Это не ошибка, а просто специфика расчетов;
  • Ошибка в документах на квартиру, например, с датой строительства дома или т.п. Такая проблема нечасто встречается, но если происходит, то стоимость жилплощади может быть завышена несознательно, и потому не признается актуальной;
  • Изменение на рынке недвижимости. Поскольку ситуация на рынке нестабильна, всегда есть риск что резко произойдет обвал цен. Потому оценке, которая была произведена недавно, уже нельзя верить, так как цена в ней окажется существенно завышенной.
Чаще всего к завышению прибегают покупатели, не имеющие средств на первоначальный взнос.

Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.

Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.

Риски и возможные последствия

Описанная схема не является законной, а значит, прибегая к ней, все стороны должны хорошо осознавать, что есть опасность и они берут на себя риски. Покупателю стоит взвесить всё ещё раз, перед тем как идти на такой шаг, потому как:

  • если доход не отличается стабильностью, и он не сумеет вовремя делать выплаты, то есть все шансы остаться и без недвижимости, и к тому же под следствием;
  • без доверительных отношений с продавцом точно не стоит пытаться играть с огнём;
  • если оценочная компания не находит достаточное число схожих объектов с примерно такой же ценой для отчёта, то, скорее всего, она откажется завышать его стоимость.

Разберём последствия в случае, если завышение будет раскрыто:

  • Понятно, что ни о каком ипотечном кредите больше не будет идти речи.
  • Если авансовое соглашение и расписка составлены неверно, то впоследствии покупатель может потребовать выплаты по ним, и вряд ли удастся доказать, что они уже сделаны.
  • Этот поступок является мошенничеством и грозит проблемами с законом – конечно, это крайний случай, но можно попасть под следствие по пункту 1 статьи 159 Уголовного кодекса, что чревато штрафом до 120 000 рублей или в размере дохода за год, либо обязательными или исправительными работами – и так далее, вплоть до лишения свободы сроком до 2 лет.
  • Да и даже если всё пройдёт без проблем, то проценты за ипотеку придётся платить на ту сумму, на которую она в итоге была взята – то есть при завышении цены квартиры и переплата окажется выше.
  • Ещё одна проблема может возникнуть с обращением за вычетом: при проверке может вскрыться факт обмана, в результате чего заёмщик будет привлечён к ответственности, так что на его получение рассчитывать не приходится.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости

В сфере ипотечного кредитования существует довольно высокий уровень конкуренции. Поэтому многие кредитно-финансовые организации, даже мощные и уважаемые, достаточно лояльно относятся к предоставляемым цифрам-показателям. К таковым организациям относятся:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • банк Российский капитал;
  • Райффайзенбанк;
  • Ак Барс;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк;
  • Металлинвестбанк;
  • ФК Открытие;
  • Транскапиталбанк.

Чтобы обманом получить средства в банке, нужно внимательно подходить к каждому шагу. Сейчас банковская система предусматривает риск обмана и очень ревностно относится к документам об оценке. Чтобы не подвести себя и не потерять доверие банковского учреждения, надо работать по такой схеме:

  • Правильно подобрать недвижимость. Как правило, покупатели ищут квартиры, которые находятся в собственности уже более трех лет, отдавая предпочтение предложениям из вторичного рынка;
  • Далее, надо переговорить с продавцом, ведь это по нему данная схема может ударить больнее всего;
  • Надо чтобы владелец квартиры написал расписку, где указывает, что покупатель предоставил ему сумму первоначального взноса. Эту расписку нужно отнести в банк;
  • Покупатель дает расписку, что он взял такую же сумму, для того, что быв случае расторжения сделки, каждая сторона осталась бы при своем;
  • Если заемщик все делал правильно и ему повезло, в банке одобряют ипотеку. Покупатель отдает за квартиру сумму равную ста процентам.

Естественно, сотрудники банка понимают, что подобная схема не в их интересах, потому у каждого уважающего себя банка есть аккредитованная оценочная компания, а то и несколько фирм, с которыми происходит сотрудничество. Данные компании самостоятельно проводят оценку недвижимости, под которую будет выдана ипотека, и выставляют свою стоимость, что должна практически сбегаться с указанной в договоре цифрой. Если этого не произойдет, то у продавца будут проблемы, поскольку его оценка не является адекватной, и может вызвать подозрение в мошенничестве.

Заключение договора с банком

Сам по себе он мало чем будет отличаться от договора купли-продажи, но необходимо указать, что привлекаются кредитные средства. Ключевые разделы документа:

  • информация о сторонах сделки;
  • информация о предмете договора;
  • расчёты.

В целом отличий от стандартного договора почти нет, но для ипотечной квартиры обязательно указание, на какие средства она покупается, то есть, сколько было внесено самим покупателем, а сколько предоставлено банком. Если стоимость квартиры планируется завысить, то важнейшей частью при заключении соглашения будет именно достижение договорённости с продавцом о завышении цены.

Помимо договора купли-продажи, нужно также заключить ипотечный договор с банком.

Его важнейшие пункты: предмет соглашения, его стоимость, права и обязанности сторон, порядок предоставления кредита, использования денег и их возврата, основания для прекращения, адреса и реквизиты сторон. Два договора могут быть заменены одним, сочетающим в себе оба, то есть смешанным. Его образец прилагается к статье.

Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:

  • Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
  • Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
  • Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.

Что грозит покупателю и продавцу?

Основное преимущество для собственника, который готов продать свою недвижимость ипотечному приобретателю – это быстрая и гарантированная возможность реализовать запланированную торговую сделку. Ведь для собственника, желающего продать жилье, не принципиально, как именно он получит деньги, тем более что банк, предоставляемый ипотечное кредитование, официально гарантирует перевод заявленной стоимости недвижимости на счет продавца.

К основному минусу можно отнести факт, что далеко не вся недвижимость будет считаться ликвидной и, следовательно, одобренной банком. В данной ситуации придется продолжать поиски покупателя, готового взять жилье за «живые» деньги. Также к минусам ипотечного кредитования для собственника предлагаемой недвижимости относится и довольно объемный пакет документации, в том числе и различные справки, которые служат подтверждением ликвидности квартиры.

Идя на завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски покупателя более чем существенные. Схема завышения простая, но самое слабое место в ней – это оценка банковскими экспертами. Вот тут все махинации раскрываются, и над покупателем нависает угроза расплаты.

  • Можно заказать независимую оценку, которую, тем не менее банк имеет право перепроверить. Если результат окажется негативным это повлечет урезание кредитных средств, или банк может вообще отказать в их выдаче;
  • Когда сделка не выгорела, в сторону продавца может последовать претензия о возврате средств, на которые у покупателя есть расписка. Но такие проблемы легко урегулировать, заблаговременно обменявшись расписками;
  • Переплата по ипотечному займу для покупателя. Даже если все пройдет успешно, покупателю придется много переплачивать, ведь сумма бралась большая, автоматически завышается процент по выплатам;
  • Уголовная ответственность или налоговый вычет. Это высшая мера наказания, но статья о мошенничестве не всех пугает.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Финансовый вестник
Adblock detector